Ⅰ		2023년도 토지시장 동향

1- 1. 지가변동률

자료: 국토교통부 보도자료(2024.1.24.), 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-one)

1) 종합

’23년 전국 지가는 0.82% 상승하였으며, 상승폭은 ’22년(2.73%) 대비 1.91%p, ’21년(4.17%) 대비 3.35%p 축소된 것으로 나타났음. (지역별) 수도권(3.03% → 1.08%) 및 지방(2.24% → 0.40%) 모두 ’22년 연간 변동률 대비 낮은 수준을 보였음.

’23년 전체토지(건축물 부속토지 포함) 거래량은 약 182.6만 필지(1,362.4㎢)로 나타났으며, ’22년 대비 17.4% 감소(△38.3만 필지), ’21년 대비 44.6% 감소함.

건축물 부속토지를 제외한 순수토지 거래량은 약 71.0만 필지(1,263.8㎢)로, ‘22년 대비 27.1% 감소(△26.4만 필지), ‘21년 대비 43.1% 감소(△53.8만 필지)하였음.

(시·도) 세종(3.25% → 1.14%), 서울(3.06% → 1.11%), 경기(3.11% → 1.08%) 3개 시도가 전국 평균(0.82%)을 상회 / (시·군·구) 용인처인구 6.66%, 성남수정구 3.14%, 군위군 2.86%, 울릉군 2.55%, 강남구 2.43% 등 50개 시군구가 전국 평균을 상회함.

〈표Ⅰ- 1〉 2014~2023년 연간 지가변동률 및 지가지수

(단위 : 지가지수 / 기준시점 : ‘22. 9. 1.=100)

구분	'14년	'15년	'16년	'17년	'18년	'19년	'20년	'21년	‘22년	‘23년
전국 (지가지수)	1.96 (75.882)	2.40 (77.705)	2.70 (79.802)	3.88 (82.898)	4.58 (86.697)	3.92 (90..091)	3.68 (93.405)	4.17 (97.303)	2.73 (99.963)	0.82 (100.000)
수도권	1.91	2.19	2.53	3.82	5.14	4.74	4.36	4.78	3.03	1.08
지방	2.06	2.77	2.99	3.97	3.65	2.51	2.52	3.17	2.24	0.40
소비자물가*	87.5	88.1	88.9	90.7	92.0	92.3	92.8	95.2	100.0	111.59

*물가상승분을 감안한 실질적인 지가 변동사항 파악을 위해 비교지표로 활용 (기준시점: 20년=100)

*한국부동산원 부동산통계정보시스템 지가변동률 활용

〈그림Ⅰ- 1〉 2023년 연간 지가변동률

(단위 : %)

(지역별) 수도권(3.03%→ 1.08%) 및 지방(2.24% → 0.40%) 모두 '22년 연간 변동률 대비 낮은 수준을 보임

(시·도) 세종(3.25% → 1.14%), 서울(3.06% → 1.11%), 경기(3.11% → 1.08%) 3개 시도가 전국 평균(0.82%)을 상회함

(시·군·구) 용인처인구 6.66%, 성남수정구 3.14%, 군위군 2.86%, 울릉군 2.55%, 강남구 2.43% 등 50개 시군구가 전국 평균을 상회함

〈표Ⅰ- 2〉 시도별 10개년 연간 지가변동률 추이

(단위 : %)

지역	'14년	'15년	'16년	'17년	'18년	'19년	'20년	'21년	‘22년	‘23년
전국	1.96	2.40	2.70	3.88	4.58	3.92	3.68	4.17	2.73	0.82
수도권	1.91	2.19	2.53	3.82	5.14	4.74	4.36	4.78	3.03	1.08
지방	2.06	2.77	2.99	3.97	3.65	2.51	2.52	3.17	2.24	0.40
서울	2.66	2.69	2.97	4.32	6.11	5.29	4.80	5.31	3.06	1.11
부산	2.28	3.09	4.17	6.51	5.74	3.76	3.75	4.04	2.75	0.18
대구	3.15	4.06	3.93	4.58	5.01	4.55	3.40	4.38	2.55	0.32
인천	1.35	1.95	1.74	3.10	3.59	4.03	3.76	4.10	2.37	0.82
광주	1.31	2.87	2.82	4.17	5.26	4.77	3.88	3.47	2.27	0.46
대전	1.84	3.11	3.45	3.36	3.34	4.25	4.58	4.67	2.57	0.81
울산	1.85	2.52	2.35	3.54	2.65	0.35	1.64	2.32	2.12	0.02
세종	4.53	4.57	4.78	7.02	7.42	4.95	10.62	7.06	3.25	1.14
경기	1.24	1.73	2.23	3.45	4.42	4.29	3.98	4.31	3.11	1.08
강원	1.76	2.64	2.92	3.82	3.58	2.66	2.16	3.03	2.28	0.44
충북	1.69	1.90	1.92	3.08	3.16	2.22	2.27	3.26	2.23	0.77
충남	1.39	1.51	1.90	2.98	2.28	1.63	2.08	2.81	2.03	0.72
전북	1.58	2.31	2.15	3.33	2.72	2.60	2.37	2.57	2.18	0.25
전남	1.80	2.80	2.60	3.90	4.00	3.90	3.32	3.67	2.67	0.32
경북	2.42	2.65	2.54	3.09	2.86	2.38	1.85	2.29	1.75	0.7
경남	1.97	2.23	2.36	3.09	2.20	0.56	0.72	2.03	1.76	0.2
제주	3.73	7.57	8.33	5.46	4.99	-1.77	-1.93	1.85	1.89	-0.41

자료: 국토교통부 온나라부동산정보 통합포털, 부동산통계정보시스템

<표Ⅰ- 3〉 시도별 주요 지가변동 사유

시도	시군구	변동률 (%)	주요 변동사유(2023)
서울	용산구	0.27	⋅용산국제업무지구 본격 추진으로 일대 개발 기대감, 한남뉴타운 재개발지역 내 매수세 유입
	강남구	0.33	⋅역세권, 대로변 및 주거지역 후면지 및 유동인구가 많은 지역 투자수요 존재
부산	강서구	0.91	ㆍGB해제 기대감, 제조업 경기 회복에 따른 공업용 수요 증가 등으로 지가 상승
	동래구	0.06	ㆍ개발사업 호재지역 및 역세권 인근 상업용부동산 수요 지속으로 지가 상승
대구	군위군	0.41	ㆍ신공항 인근 지역에서의 접근성 개선을 위한 교통인프라 개선 사업 예정
인천	서구	0.27	ㆍ아이푸드파크 산업단지 조성, 신규 택지개발지구, 지하철 등 교통망 개선으로 인한 투자수요 증가
	중구	0.24	ㆍ제3연륙교, 영종 종합병원 조성, 제2공항철도 조성 등 영종도 개발에 대한 기대감 증가
광주	동구	0.23	ㆍ산수동, 계림동 등 구도심 재개발구역 지정으로 인한 투자수요 확대
	광산구	0.22	ㆍ토지거래허가구역 재지정 이슈로 인한 수요상승의 기대
대전	유성구	0.14	ㆍ나노반도체 국가산단 후보지역 투자수요 증가 및 개발사업지 중심 환경개선기대감에 상승
울산	남구	0.29	ㆍ민간주도 재개발사업지 투자수요 및 동해남부선 개통으로 교통망 개선 기대감 등 영향권 중심 상승
	중구	0.24	ㆍ부동산 규제로 인한 세영 이노세븐 지식산업센터로 투자자들 관심 확대
세종	세종시	0.29	ㆍ공공택지조성사업으로 인한 일대 농경지 수요 및 부강역 인근 광역도로 개설 추진
경기	용인시	0.51	ㆍ시스템 반도체 특화 국가산업단지, 반도체 클러스터 산업업지 조성공사 등 개발기대감
	성남시	0.40	ㆍ제3판교 테크노밸리의 추진계획 발표, 재개발사업지 사업시행인가 신청서 제출
강원	양양군	0.39	ㆍ양양국제공항 활성화에 따른 개선 기대감으로 공항주변 개발 가능한 토지 수요 증가
	속초시	0.36	ㆍ춘천~속초 동서고속화철도 개발 계획 발표에 따른 지가 상승 기대감 증대
충북	청주 흥덕구	0.28	ㆍ테크노폴리스 내 SK하이닉스 공장 증설 등 인접지역 토지수요로 인한 지가상승
	진천군	0.25	ㆍ충북혁신도시로 인한 주택공급, 정주 여건 확충, 기업 유치로 인한 지속적인 인구 증가
충남	아산시	0.13	ㆍ도시개발사업 활발, 교통망개선(서해선 복선전철 등) 및 경찰병원, 복합타운 이슈 등 개발 호재
	천안 서북구	0.15	ㆍ수도권 공장 이전수요 영향, 천안종축장부지 국가산단 선정 및 개발사업 개발기대감에 상승
전북	완주군	0.25	ㆍ귀농∙귀촌의 적지로서의 평가 및 전주-완주 통합 이슈 로 인한 지가 상승
	고창군	0.23	ㆍ고창-장성 도로공사진행 및 노을대교 건설 등 접근성 향상 기대감으로 지가상승
전남	여수시	0.37	ㆍ여수 돌산 상포지구 개발사업 및 국동항 어반스테이 스위트 분양
	광양시	0.29	ㆍ광양항 항만배후단지의 개발을 위한 부지확보에 따른 지가상승
경북	군위군	0.18	ㆍ‘23.7월 군위군의 대구광역시 편입 이슈로 대구와 인접한 지역의 투자수요 증가
	울릉군	0.33	ㆍ울릉공항 사업지 인근 상업용으로 용도변경 가능한 농지에 대한 외지인 투자수요 증가
경남	창원의창구	0.18	ㆍ북면 일대 제2국가산단후보지 선정 기대감으로 인근 GB외지인투자 증가
제주	제주시	0.19	ㆍ대출금리 부담에 따른 부동산 투자 수요 감소로 인한 실수요자 중심의 거래 확대
	서귀포시	0.18	ㆍ제주 영어 교육도시를 중심으로 주변 투자수요 확대

〈표Ⅰ- 4〉 2023년도 주요 지가상승 상위 및 하위 5개 시․군 현황

【상위 5개 지역】					【하위 5개 지역】
순위	지역	변동률 (%)	주요 변동사유		순위	지역	변동률 (%)	주요 변동사유
1	경기도 용인 처인구	0.58	용인 반도체 협력 일반산업단지 조성 계획, 서울-세종 고속도로 모현IC등의 교통 호재		1	경남 거제시	-0.05	고현항 신도시 개발 난항 및 부동산 PF 부실 우려, 외국인 노동자 위주의 인구유입으로 매수세 감소
2	대구 광역시 군위군	0.42	신공항과 연계된 군위군 종합개발계획 발표, 토지거래허가구역 약 70% 정도 해제		2	전북 진안군	-0.03	계절적 비수기로 관광객과 유동인구 감소, 태양광 발전 수요 위축으로 인한 투자 감소
3	경기도 성남 수정구	0.40	제3판교 테크노밸리의 추진계획 발표, 재개발사업지 사업시행인가 신청저 제출		3	경남 창원 의창구	-0.03	농지법 개정 이후 투자수요 급감과 농사 인구 감소로 저가 매물과 거래 다수 출현
4	경북 울릉군	0.30	유동인구가 많은 도동항의 상업지역 및 후면 주거지역 관광객 증가		4	제주 서귀포시	-0.03	유입인구 지속적 감소, 미분양 주택수 증가 등 부동산 시장 침체 지속
5	경기도 평택시	0.30	공공주택지구 및 지제세교지구에 대한 관심, GTX-A,C 노선에 지제역연장 발표		5	제주 제주시	0.01	거래절벽, 고분양가 및 미분양 적체심화 등 하락세 지속, 고금리 및 고점인식에 따른 투자심리 위축

또한, 수도권과 지방은 지가 상승폭에서 차이를 나타냈으며, 250개 시군구 중 89개 시군구가 연간 지가변동률 0.0% ~ 0.3% 수준을 나타냄

(최근 동향) 전국 지가는 '23년 3월(0.01%) 상승전환을 기점으로 10개월 연속 상승을 나타내고 있으나 최근 상승폭이 축소되었다.

* (10월) 0.158% → (11월) 0.157% → (12월) 0.148%냈다.

2) 용도지역별‧이용상황별 지가변동률

(용도지역/지목/건물용도별) '23년 토지거래량은 '22년 대비 녹지지역 △30.8%, 전 △30.6%, 상업업무용 △37.4% 등이 감소함.

〈표Ⅰ- 5〉 2023년도 용도지역별 지가변동률

(단위 : 전년대비, %)

구 분	도시지역				비도시지역
	주거	상업	공업	녹지	보전 관리	생산 관리	계획 관리	농림	자연 환경
2023년	0.72	0.91	1.04	1.23	0.35	0.52	0.90	0.52	0.30
2022년	2.62	3.20	2.93	2.87	2.00	2.16	2.77	2.22	1.54

(용도지역/이용상황별) 녹지지역 1.23%, 공장용지 1.28% 등이 상승함

〈표Ⅰ-6〉 2023년 이용상황별 지가변동률

(단위 : 전년대비, %)

구 분	주거용	상업용	공장용지	전	답	임야	기타*
2023년	0.64	0.86	1.28	1.03	0.87	0.66	0.60
2022년	2.12	3.25	3.07	3.14	2.74	2.02	2.08

*기타 : 여객자동차터미널, 골프장, 스키장, 염전, 광업용지 등

3) 표준지 공시지가 변동률

자료: 연합뉴스 (2023.12.20. 보도자료.) 국토교통부 제공

표준지는 전국 3천535만필지 중 56만필지, 표준주택은 전국 단독주택 409만호 중 25만호가 대상

정부가 대표성이 있다고 판단해 공시가 산정의 기준으로 삼은 샘플임

이 가격을 토대로 지방자치단체에서 개별 단독주택과 토지 공시가격을 정함

정부는 올해 공시가격 현실화율을 문재인 정부가 현실화 로드맵을 수립하기 전인 2020년 수준으로 되돌려 적용한 뒤 2년 연속 유지 이에 따라 24년 공시가격에는 표준주택 53.6%, 표준지 65.5%의 현실화율이 적용됨

'24년 표준지 공시지가는 전국 평균으로 1.1% 상승

표준지 공시지가 변동 폭 역시 표준주택처럼 2005년 주택 공시 제도가     도입된 이후 가장 낮음.

〈표Ⅰ-7〉 연도별 표준지 공시지가 전국 변동률 현황

(단위 : %)

구분	’14	‘15	‘16	‘17	‘18	‘19	‘20	‘21	‘22	‘23
변동률	3.64	4.14	4.47	4.94	6.02	9.42	6.33	10.35	10.17	-5.91

시도별로는 세종(1.59%), 경기(1.35%), 대전(1.24%), 서울(1.21%), 광주(1.16%) 순으로 내년 공시지가 상승 폭이 큼. 전국에서 유일하게 제주만(-0.45%) 표준 공시지가가 하락

〈표Ⅰ-8〉 시․도별 표준지 공시지가 변동률

(단위 : %)

구분	전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	세종
`23년	-5.92	-5.86	-5.73	-6.02	-6.33	-6.26	-6.10	-6.63	-5.30
`24년	1.10	1.21	0.53	1.04	0.91	1.16	1.24	0.21	1.59
구분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
`23년	-5.51	-5.86	-6.42	-6.73	-6.45	-6.12	-6.85	-7.12	-7.08
`24년	1.35	0.58	0.70	0.81	0.21	0.36	0.63	0.72	-0.45

이용 상황별로는 상업(1.32%), 공업(1.16%), 주거(1.01%), 농경지(1.01%), 임야(0.62%) 순으로 상승률이 크게 나타남.

〈표Ⅰ-9〉 이용상황별 표준지 공시지가 변동률

(단위 : %)

구분	계	주거	상업	공업	농경지	임야
‘24(안)	1.02	1.01	1.32	1.16	1.01	0.62
‘23	-5.92	-5.90	-5.88	-5.89	-6.13	-6.61

〈표Ⅰ-10〉 시⋅도별 표준지 분포 현황

(단위 : 필지, %)

시․도	표준지 수	구성비(%)	시․도	표준지 수	구성비(%)
전국	560,000	100.0	경기	69,140	12.3
서울	30,924	5.5	강원	36,400	6.5
부산	19,489	3.5	충북	30,363	5.4
대구	14,046	2.5	충남	46,126	8.2
인천	12,889	2.3	전북	46,378	8.3
광주	9,406	1.7	전남	71,155	12.7
대전	7,607	1.4	경북	75,826	13.5
울산	9,262	1.7	경남	67,139	12.0
세종	2,594	0.5	제주	11,256	2.0

1 - 2. 토지거래량

1) 종합

'23년 전체토지(건축물 부속토지 포함) 거래량은 약 182.6만 필지(1,362.4㎢)로 나타남. '22년 대비 17.4% 감소(△38.3만 필지), '21년 대비 44.6% 감소 (△147.1만 필지)

건축물 부속토지를 제외한 순수토지 거래량은 약 71.0만 필지(1,263.8㎢)로, '22년 대비 27.1% 감소(△26.4만 필지), '21년 대비 43.1% 감소(△53.8만 필지)

〈표Ⅰ- 11〉 연도별 전체 토지 및 순수 토지 거래량 추이

(단위 : 필지 수, 신고·검인물량 기준, 신고일 기준)

구 분	연도별			최근 5년 (’18.∼’22년.) 평균	증감률(%)
	’23년	’22년	’21년		’22년 대비	’21년 대비	최근 5년 대비
전체토지	1,825,728	2,209,175	3,296,622	3,019,885	△17.4	△44.6	△39.5
순수토지	710,092	973,807	1,248,084	1,092,973	△27.1	△43.1	△35.0

자료: 2024.01.24. 국토교통부 보도자료

* 건축물 부속토지 포함

〈그림Ⅰ- 2〉연도별 연간 전체 토지 거래량         〈그림Ⅰ- 3〉 연도별 연간 순수 토지 거래량

2) 지역별 토지 거래량

(지역별) '23년 전체토지 거래량은 '22년 대비 대구 18.5%, 대전 6.9% 등 2개 시·도에서 증가하고, 14개 시·도에서 감소.

순수토지 거래량은 세종 △46.0%, 부산 △42.7%, 대전 △40.0% 등 17개

시·도에서 모두 감소.

건축물 부속 토지를 제외한 순수토지 거래량은 약 71.0만 필지(1,2638㎢)로, ‘22년 대비 27.1% 감소(△26.4만 필지), ‘21년 대비 43.1% 감소 (△53.8만 필지) 함.

〈그림Ⅰ- 4〉 ‘22년 대비 전체토지 거래량 증감률	〈그림Ⅰ- 5〉 ‘23년 4분기 대비 전체토지 증감률

〈그림Ⅰ- 6〉'22년 대비 23년 전체·순수토지 거래량 증감률

〈표Ⅰ- 12〉지역별 토지거래량

(단위 : 필지 수, 신고+검인 포함, 신고일 기준)

구 분 (분양권 거래량)	연도별			최근5년 (‘18～‘22) 평균 거래량	증감률(%)
	’23년	’22년	’21년		’22년 대비	’21년 대비	최근 5년 평균 대비
전 국	1,825,728 (370,829)	2,209,175 (478,032)	3,296,622 (689,240)	3,019,885 (749,545)	△17.4 (△22.4)	△44.6 (△46.2)	△39.5 (△50.5)
수도권	739,907 (209,859)	884,594 (266,185)	1,447,240 (389,262)	1,348,674 (428,732)	△16.4 (△21.2)	△48.9 (△46.1)	△45.1 (△51.1)
서울	168,373 (54,612)	167,273 (43,478)	295,860 (73,463)	298,550 (80,863)	0.7 (25.6)	△43.1 (△25.7)	△43.6 (△32.5)
인 천	100,069 (33,053)	129,805 (50,680)	218,946 (69,289)	186,045 (70,255)	△22.9 (△34.8)	△54.3 (△52.3)	△46.2 (△53.0)
경 기	471,465 (122,194)	587,516 (172,027)	932,434 (246,510)	864,079 (277,613)	△19.8 (△29.0)	△49.4 (△50.4)	△45.4 (△56.0)
지 방	1,085,821 (160,970)	1,324,581 (211,847)	1,849,382 (299,978)	1,671,211 (320,813)	△18.0 (△24.0)	△41.3 (△46.3)	△35.0 (△49.8)
지방광역시	255,520 (72,006)	262,581 (69,847)	449,181 (109,850)	456,251 (139,678)	△2.7 (3.1)	△43.1 (△34.5)	△44.0 (△48.4)
부 산	83,012 (27,108)	87,469 (23,736)	150,131 (34,040)	148,834 (47,915)	△5.1 (14.2)	△44.7 (△20.4)	△44.2 (△43.4)
대 구	52,390 (13,362)	44,222 (12,192)	97,378 (38,094)	98,658 (34,104)	18.5 (9.6)	△46.2 (△64.9)	△46.9 (△60.8)
광 주	38,598 (10,663)	43,816 (11,006)	65,436 (12,180)	67,443 (18,475)	△11.9 (△3.1)	△41.0 (△12.5)	△42.8 (△42.3)
대 전	40,253 (15,289)	37,647 (12,333)	54,535 (11,867)	58,304 (15,140)	6.9 (24.0)	△26.2 (28.8)	△31.0 (1.0)
울 산	28,531 (4,650)	30,789 (4,881)	49,296 (6,888)	47,490 (11,632)	△7.3 (△4.7)	△42.1 (△32.5)	△39.9 (△60.0)
세 종	12,736 (934)	18,638 (5,699)	32,405 (6,781)	35,523 (12,411)	△31.7 (△83.6)	△60.7 (△86.2)	△64.1 (△92.5)
지방 도	830,301 (88,964)	1,062,000 (142,000)	1,400,201 (190,128)	1,214,960 (181,136)	△21.8 (△37.3)	△40.7 (△53.2)	△31.7 (△50.9)
강 원	95,466 (12,510)	118,582 (16,097)	163,027 (24,083)	140,433 (24,984)	△19.5 (△22.3)	△41.4 (△48.1)	△32.0 (△49.9)
충 북	85,373 (12,886)	107,314 (17,921)	143,590 (20,443)	117,597 (19,658)	△20.4 (△28.1)	△40.5 (△37.0)	△27.4 (△34.4))
충 남	145,949 (19,961)	184,092 (27,229)	247,325 (42,552)	200,105 (31,980)	△20.7 (△26.7)	△41.0 (△53.1)	△27.1 (△37.6)
전 북	91,540 (8,371)	116,893 (13,239)	149,655 (12,855)	139,430 (18,227)	△21.7 (△36.8)	△38.8 (△34.9)	△34.3 (△54.1))
전 남	123,938 (8,082)	156,783 (17,642)	192,963 (16,016)	184,106 (20,794)	△20.9 (△54.2)	△35.8 (△49.5)	△32.7 (△61.1)
경 북	130,718 (10,385)	166,646 (21,140)	197,078 (18,355)	188,554 (23,522)	△21.6 (△50.9)	△41.7 (△68.6)	△30.7 (△55.8)
경 남	129,256 (14,912)	170,855 (23,357)	214,617 (38,476)	199,408 (35,995)	△24.3 (△36.2)	△44.5 (△59.7)	△35.2 (△58.6)
제 주	28,061 (1,857)	40,835 (5,375)	46,600 (4,120)	45,328 (5,974)	△31.3 (△65.5)	△39.8 (△54.9)	△38.1 (△68.9)

* 전체 토지 : 건축물 부속 토지 포함

** 분양권거래량 : 공급계약, 전매, 분양권검인 사항

3) 용도지역 ․지목별 토지거래량

(용도지역별, %) 전년 대비 용도 미지정 구역을 포함한 모든 도시지역, 비도시지역의 거래량이 감소하였고(17.4) 녹지지역(30.8)이 가장 큰 폭으로 하락함.

(지목별, %) 전년 대비 모든 지목에서 거래량이 감소하여 약 17.4%의 하락률을 기록하였으며, 전(30.6) 부문에서 가장 큰 폭으로 거래량이 감소하였고 기타(24.1), 답(23.9), 임야(21.1), 대지(12.5) 순으로 감소함.

(건물 용도별, %) 전년 대비 주거용을 제외한 모든 용도별 토지거래량은 하락(12.3) 하였으며, 상업업무용(37.4)이 가장 큰 폭으로 감소하였고 그 뒤를 이어 공업용(36.0), 기타건물(30.4), 나지(29.2)에서 하락 폭을 보임.

〈표Ⅰ- 13〉 용도지역별 토지거래량

(단위 : 필지 수, %)

년도	합 계	도시지역					비도시지역			용도 미지정
		주거	상업	공업	녹지	개발 제한	관리	농림	자연환경보전
5년 (‘18~’22) 평균 거래량	3,019,885	1,558,726	286,930	57,202	196,024	32,720	543,610	172,371	13,183	159,118
2021	3,296,622	1,642,289	320,698	66,038	233,149	26,990	648,126	181,874	14,728	162,730
2022	2,209,175	994,745	206,624	47,575	175,637	17,177	512,138	139,903	12,503	102,873
2023	1,825,728	940,822	145,357	37,469	121,507	12,950	372,768	114,081	10,320	70,454
증감률 (%)	최근 5년 평균 대비(‘18~‘22)
	△39.5	△39.6	△49.3	△34.5	△38.0	△60.4	△31.4	△33.8	△21.7	△55.7
	전년 대비(‘22)
	△17.4	△5.4	△29.7	△21.2	△30.8	△24.6	△27.2	△18.5	△17.5	△31.5

* 전체토지 거래량 중 지목이 대, 공장용지인 토지에 대해 건물용도별로 집계한 수치임

〈표Ⅰ- 14〉 지목별 토지거래량

(단위 : 필지 수, %)

년도	합 계	전	답	대지	임야	공장용지	기타
5년 (‘18~’22년) 평균 거래량	3,019,885	266,164	299,306	2,016,731	237,465	39,615	160,604
2021	3,296,622	317,562	344,819	2,140,023	250,391	51,352	192,475
2022	2,209,175	247,173	253,405	1,312,664	200,770	34,975	160,188
2023	1,825,728	171,549	192,933	1,147,941	158,436	33,331	121,538
증감률 (%)	최근 5년 평균 대비(‘18~‘22)
	△39.5	△35.5	△35.5	△43.1	△33.3	△15.9	△24.3
	전년 대비(‘22)
	△17.4	△30.6	△23.9	△12.5	△21.1	△4.7	△24.1

자료: 국토교통부 보도자료 (2024.01.24.)

〈표Ⅰ- 15〉 건물용도별(대+공장용지) 토지거래량

(단위 : 필지 수, %)

년도	합 계	주거용	상업업무용	공업용	기타건물	나지
5년 (‘18~’22) 평균 거래량	2,056,345	1,427,330	297,393	41,381	22,755	267,487
2021	2,191,375	1,461,655	340,742	61,461	25,794	301,723
2022	1,347,639	815,405	228,039	53,242	19,365	231,588
2023	1,181,272	826,972	142,846	34,095	13,471	163,888
증감률 (%)	최근 5년 평균 대비(‘18~‘22)
	△42.6	△42.1	△52.0	△17.6	△40.8	△38.7
	전년 대비(‘22)
	△12.3	△1.4	△37.4	△36.0	△30.4	△29.2

※전체토지 거래량 중 지목이 대, 공장용지인 토지에 대해 건물용도별로 집계한 수치임

자료: 국토교통부 보도자료 (2024.01.24.)

Ⅱ		2024년 토지시장 전망 한국금융연구원 2024년 경제전망(2023.11), 2024 KB 부동산 보고서(2024.03)

2 - 1. 2023년 부동산시장 동향

1) 국내경제동향

‘23년 4분기 경제성장률은 전기대비 0.6% (전년동기대비 2.2% 증가)  연간으로는 전년대비 1.4% 증가하였고 수출이 급감하며 재작년 4분기 0.3% 역성장 기록한 GDP는 작년 1분기 0.3%로 반등한 이래 네 분기 연속 ’플러스‘ 성장했다. 하지만, 2022년 성장률 2.6%의 절반 수준으로, 코로나19 사태가 터진 2020년 이후 3년 만에 가장 저조한 성적표이다.

<그림Ⅱ-1> 경제성장률

자료 : 한국은행:경제통계시스템(ECOS)

경제활동별 성장기여도는 반도체 등을 중심으로 2.6% 증가하고, 수입은 석유제품 등을 중심으로 1% 늘었음. 설비투자는 3% 성장했지만, 건설투자가 4.2% 감소하였음. 작년 3분기 만해도 2.1% 증가를 기록한 건설투자는 4분기에 부동산PF 부실 우려 등으로 건물건설과 토목건설 모두 줄어 12년 만에 최대 감소폭을 나타냄. 전기·가스, 수도사업은 전기업 등을 중심으로 11.1% 늘었지만, 건설업은 3.6%, 농림어업도 6.1% 감소함.

<그림Ⅱ-2> 경제활동별 성장기여도

자료 : 한국은행:경제통계시스템(ECOS)

2023년 하반기 미국 근원 인플레이션의 경직성과 견조한 실물경기, 미 연준의 피벗 기대 약화, 국내 물가 상승의 영향이 복합적으로 작용하면서 국고채 3년물 금리도 지속적으로 상승. 주요국 대비 양호한 미국 경기와 미 연준의 긴축적 통화정책 기조는 미 달러화 강세의 주된 요인으로 작용. 다만, 미국 금리 인하 시점이 시장의 예상에서 벗어날 때마다 환율 변동성 확대가 반복될 가능성에 대비하여 신중한 환위험 관리가 필요함.

<그림Ⅱ-3> 한ㆍ미 국고채 3년물 및 기준금리 추이 및 전망

<그림Ⅱ-4> 원/달러 환율 및 달러 인덱스 추이 및 전망

2023년 소비자물가는 글로벌 공급망의 점진적 회복, 고금리 장기 지속 예상, 글로벌 경기부진 우려 등으로 중반 들어 하향세를 보였으나 최근 지정학적 위험 확대에 따른 원자재가격 불안정 등으로 향후 경로에 대한 불확실성이 증대.

<그림Ⅱ-5> 소비자물가 및 근원물가상승률 및 전망

통관수출은 세계 교역 개선 및 IT 수요 증가에 기인하여 연중 5.2% 내외의 증가율을 지속할 전망. 통관수입은 2023년초 대규모 에너지 수입에 따른 기저효과가 반영되면서 연평균 증가율이 1.8% 수준의 낮은 수치를 기록할 전망. 서비스 부문에서는 운송수지 부진이 이어지는 가운데 확대된 여행수지 적자폭이 지속될 전망.

<그림Ⅱ-6> 경상수지 추이 및 전망

2) 부동산시장 동향

2023년 월평균 주택 거래량은 4.7만 호로 2022년 4.2만 호 대비 11% 증가하였으나 2017년부터 2021년까지 직전 5년 월평균 주택 거래량이 8.2만 호였다는 점을 감안하면 절반 수준에 불과함.

<그림Ⅱ-7> 주택 매매 거래량 추이           <그림Ⅱ-8> 주택 매매 거래량 증감률

주택 경기 위축에도 주택담보대출은 늘어났으며 특히 2023년 2분기 이후 주택담보대출 증가율은 2021년 3분기까지 분기당 1조 원 이상씩 증가하던 전세자금대출이 2023년 하반기 이후 큰 변화가 없는 상태에서 집계된 수치로 금융 규제 완화와 특례보금자리론 공급 등이 영향을 줌.

<그림Ⅱ-9> 주택담보대출 잔액 및 금리 추이

정부 정책의 화두는 전세 사기, 공급 확대에 이어 부동산 PF 리스크 안정화. 2024년 주택시장 3대 변수는 공급과 금리, 그리고 정책의 안정화이다.

〈표Ⅱ- 1〉 현 정부의 주요 부동산대책

구분	주요 내용
2023년 9월	공공 부문 공급물량 확대: 3기 신도시를 포함한 공급물량 확대 및 조기 공급 방안 마련 사업 여건 개선: 전매 제한 완화 및 규제 정상화, 조기 인허가 인센티브 및 절차 개선, 공사비 증액 기준 마련 및 인력 확충, 분양 사업의 임대 사업 전환 촉진 원활한 자금 지원: PF대출 보증 확대, 중도금 대출 지원 비아파트 자금 조달 지원 및 규제 개선 도심 공급 기반 확충: 정비사업 절차 및 소규모 사업 사업성 개선
2024년 1월	도심 공급 확대: 재건축ㆍ재개발 패스트트랙 도입 및 재건축 부담금 합리화, 1기 신도시 재정비사업의 신속하고 내실 있는 계획 수립 소규모 정비ㆍ도심 복합 사업 속도 개선 및 자금 지원 강화 다양한 유형의 주택 공급 확대: 도시ㆍ건축 규제 완화 및 세제ㆍ금융 지원, 등록 임대 사업 여건 개선 및 기업형 장기 임대 활성화, 신축 매입 약정 확대, 전세 사기 예방 및 피해 지원 신도시 등 공공주택 공급: 2024년 공공주택 14만 호 이상 공급, 신도시 속도 제고 건설 경기 활력 회복: PF대출 지원 및 유동성 지원, 공공 임대 참여 지분 조기 매각, 민간 사업장 공공 인수, 재정 조기 집행 및 민자 사업 확대

<그림Ⅱ-10> 매수우위지수 추이                    <표Ⅱ-2> 주요 금융기관

주택담보대출 금리(2024년2월)

2 - 2. 2024년 부동산시장 전망

1) 2024년 세계경제전망

IMF는 지난 10월 2024년 세계 경제성장률을 2023년(3.0%)보다 0.1%p 낮은 2.9%로 전망하면서, 팬데믹의 장기적 영향, 지정학적 불안, 주요국의 긴축적 통화정책과 재정지원 축소 등이 경제회복을 지연시키고 있다고 평가.

선진국의 성장률은 2023년 1.5%에서 2024년 1.4% 소폭 둔화되고 신흥국은 2023년과 같은 4.0% 성장에 머물 것으로 전망.

글로벌 소비자물가의 경우 2022년 9.2%에서 2023년 5.9%, 2024년 4.5%로 낮아지고, 근원물가는 2022년 6.4%에서 2023년 6.3%, 2024년 5.3%로 하락할 전망이나 여전히 대부분의 국가들에서 2024년 중 자신의 인플레이션 타겟보다 상당히 높은 수준을 유지.

세계 무역은 2024년 3.5% 증가하며 2023년 경험한 극도의 부진(0.9% 증가)에서는 벗어날 것이나 점증하는 보호주의와 공급망 불안 등으로 인해 역사적 평균(2000~2019년, 평균 4.9%)을 크게 하회.

<그림Ⅱ-11> 세계 경제성장률, 선진국 경제성장률, 신흥국 경제성장률

미국은 임금 상승이 둔화되고 팬데믹 기간에 증가했던 저축이 소진되며 긴축적 통화정책이 지속됨에 따라 성장이 2023년 (2.1%) 대비 둔화(1.5%) 될 것으로 전망.

유로 지역은 긴축적 통화정책과 러-우 전쟁 등으로 인한 에너지 위기 지속 등 회복을 지연시키는 요인들에 직면해 있으며, 고금리와 수출둔화로 독일이 2023년 마이너스 성장으로 돌아서는 등 어려움에 빠져 있어 2024년에도 부진한 성장(1.2%)이 예상.

중국은 부동산 시장 불안을 관리하면서 금융안정을 유지하여 기업과 소비자의 신뢰를 회복해야 하는 과제에 직면해 있으며, 2024년 4.2% 성장에 머무를 전망.

일본은 소비회복, 관광객 증가, 자동차 수출 등 2023년 2.0%의 성장을 이끌었던 요인들이 소진되면서 다시 1.0% 수준의 성장을 전망.

<그림Ⅱ-12> 주요국 경제성장률

IMF 전망에 의하면 2024년 연평균 국제유가는 배럴당 80달러로 2023년과 비슷한 수준을 유지할 것으로 예상.

주요국의 긴축적 통화정책 기조와 중국 경기 둔화가 원유 수요를 제약하면서 국제유가 하방 요인으로 작용.

반면, OPEC+의 감산과 이스라엘-하마스 사태 확대 위험이 국제유가에 대한 상방 요인으로 작용.

<그림Ⅱ-13> 주요 기관 국제유가 전망      <그림Ⅱ-14> 국제유가 및 달러인덱스 추이

연준은 9월 FOMC에서 2024년말 기준금리 전망 수준을 6월 대비 상향하는 등 현재의 고금리 기조를 예상보다 길게 지속할 가능성 (“Higher for Longer”)을 시사.

<그림Ⅱ-15> 미 연준 점도표 변화     <그림Ⅱ-16> 미국 선물시장 내재정책금리 경로

2) 2024년 국내경제전망

국내 경제는 2024년 2.1% 성장하며 완만한 회복세를 보일 전망.

민간 소비는 사회적 거리두기 해제로 인한 펜트업 효과가 감소하며 상승률이 둔화될 전망. 고금리에 따른 주택시장 및 경기 불확실성, 물가 상승에 따른 실질임금 감소 등이 하방 요인으로 작용.

수출 및 설비투자는 글로벌 교역 증가 및 반도체 업황 회복 등으로 반등세를 보이겠으나 건설투자 감소세를 보이면서 하방 요인으로 작용할 전망.

<그림Ⅱ-17> 경제성장률 전망 및 추이

고금리ㆍ고물가로 인한 가계의 실질 소비여력 제약이 지속되면서 소비 증가는 내년 상반기까지 제한적일 것이며 주택시장 및 경기에 대한 불확실성 또한 민간소비에 하방 압력을 가할 것으로 예상.

<그림Ⅱ-18> 민간소비 추이 및 증가율, 전망

3) 2023년 부동산 가격전망

2022년 하반기부터 주택 경기가 크게 위축되면서 주택 매매가격은 2023년 전국 기준 4.6% 하락하였다. 이는 외환위기 직후인 1998년(12.4% 하락) 이후 최대 하락폭이다. 2021년 매매가격이 15.0% 상승하면서 과열 양상을 보이던 주택 경기가 불과 2년 만에 급락세로 전환. 지역별로는 대구와 대전을 제외한 전국 대다수 지역에서 2022년 대비 하락폭이 크게 확대되었다.

<그림Ⅱ-19> 주택 매매가격 변동률 추이    <그림Ⅱ-20> 지역별 주택 매매가격 변동률

2023년 주택 전세가격은 전년 대비 5.4% 하락하였다. 매매가격과 마찬가지로 외환위기 직후인 1998년(18.4% 하락) 이후 최대 하락폭이다.  그러나 전세가격은 매매가격과 달리 상승 요인이 많다. 주택 거래량이 보여주듯 매매 수요가 위축되면서 전세에 머무르는 가구가 증가하고 있는 상황에서 입주물량은 감소가 예상되기 때문이다.

<그림Ⅱ-21> 주택 전세가격 변동률 추이    <그림Ⅱ-22> 지역별 주택 전세가격 변동률

4) 토지시장

2024년 1분기 전체 토지(건축물 부속토지 포함) 거래량 약 44.5만 필지(1311.3㎢), 2023년 4분기 대비 0.3% 증가(0.1만 필지), 2023년 1분기 대비 2.9% 증가(1.3만 필지) 하였다.

<그림Ⅱ-23> 분기별 전체토지 거래량        <그림Ⅱ-24> 분기별 순수토지 거래량

자료: 국토교통부

2024년 1분기 0.43% 상승, 상승폭 23년 4분기(0.46%) 대비 0.03%p
축소, 23년 1분기(-0.05%) 대비 0.48%p 확대.

2024년 3월 0.17% 상승, 2월(0.13%) 대비 0.04%p, 23년 3월(0.01%) 대비 0.16%p 높은 수준

<그림Ⅱ-25> 최근 10개년 분기별 전국 지가변동률(%)

자료: 국토교통

5) 건설산업 전망

2023년 건설투자는 2019년 하반기 ~ 2022년 상반기 중 코로나19 시기 초저금리와 맞물린 주택시장 호황기 동안 증가한 건설수주가 대체로 원활하게 진행되고, 건설 GDP 디플레이터(건설물가) 상승세가 완화되는 등 상대적으로 양호한 성장률을 기록할 것으로 예상.

그러나 2022년 중반 이후의 급격한 금리인상, 부동산 PF 위험, 주택시장 조정, 역전세 불안 등의 요인으로 수주, 허가, 착공 등 건설투자의 주요 선행지표가 지속 악화하는 상황은 2024년 하반기부터 건설투자에 대한 강한 하방압력으로 작용.

다만, 재정운용계획 상 SOC 증가율은 2023년 △10.7%에서 2024년 4.6%로 반등하며 2024년 건설투자의 부진을 다소 완화할 전망.

<그림Ⅱ-26> 건설투자 추이 및 증가율, 전망