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파주운정3 택지개발지구

대토보상 안내문

2012. 10

파주직할사업단

파주운정3지구 대토보상 추진일정

▣ 파주운정3지구 택지개발사업 시행자인 한국토지주택공사에서는 아래와 같은 추진일정으로 대토보상을 실시하며, 토지소유자 여러분들은 자율적인 선택에 따라 대토보상을 신청하실 수 있습니다.

▣ 대토신청서 접수 및 계약체결

• 신청접수 기간 : 손실보상협의 개시일로부터 2012년 12월 31일 까지

(단 현재 조세특례제한법 77조의2에 따라 2012년 12월 31일 이전까지 시행자에게 양도한 자에 한해 양도소득세 이연을 받으실 수 있습니다)

※ 계  약   장  소

• 한국토지주택공사 파주직할사업단

(경기도 파주시 야당동 331-9)

▣ 대토공급시기 : 2014년 이후 공급예정

(사업시행자의 사업추진 일정에 따라 변경될 수 있음)

파주운정3지구 대토보상 시행계획 안내문

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하

“토지보상법”) 제63조의 규정에 의하여 토지보상금을 현금이나 채권

대신 파주운정3지구 택지개발사업 시행으로 조성한 토지로 보상

하는 방안(이하 “대토보상”)을 다음과 같이 안내하오니 관련 법령,

세제 및 시행계획 등을 숙지하시어 대토보상을 신청하시기 바랍니다.

1		대토보상이란?

□ 토지보상법 제63조의 규정에 따라 토지소유자가 원하는 경우 토지보상금을 현금이나 채권으로 지급하는 대신 당해 사업시행으로 조성한

토지(이하 “조성토지”)로 보상하는 것을 말합니다.

□ 대토보상 절차도

대토보상계획 공고 및 대토보상 세부 시행기준 안내	⇨		손실보상협의 요청	⇨	대토보상 신청	⇨	보상계약 및 소유권 이전 (보상금 지급유예)
									⇩
조성토지 소유권 이전			공급계약체결 (보상금과 공급 대금 상계처리)	⇦	조성토지 공급신청 및 대상토지결정	⇦	조성토지 공급 공고 (대상자 개별 통보)
	⇦
명의변경 금지

※ 유의하실 사항

협의보상 계약체결 시점에서는 토지이용계획의 변경 등 사유로 공급토지의 위치·가격을 확정할 수 없어 불가피하게 공급시기(2014년 이후)에 확정하여 안내할 계획임을 양지하시기 바랍니다.

※ 일정액의 토지보상금에 대해 대토보상을 신청하고 추후 관련 규정에 의거 신청한 금액 및 용도에 따라 용도 및 면적(지분)의 조성토지를 공급계약 체결하게 됩니다.

□ 공급위치 : 파주운정3지구 내 조성토지 공급시점에 결정되며, 세부 위치는 공급전에 대토보상자와 협의하여 확정

(다만 일반상업용지는 현재 토지이용계획 상 F1블록 내에서만 공급하며 토지이용계획 변경으로 위치가 변경될 수 있습니다)

□ 공급가격 : 토지이용계획이 확정된 후 공급시점에 감정평가 등을              거쳐 결정하며 운정1,2지구의 공급가격을 참고로 안내하여

드립니다(공급가격과는 무관합니다)

※ 운정1,2지구 공급가격

용지	단가(천원/㎡)
단독주택(주거전용)용지	1,175 ～ 1,360
일반상업용지	3,850 ～ 8,141
근린상업용지	2,559 ～ 3,792
주차장용지	1,190 ～ 1,890
도시지원시설용지	1,525 ～ 1,750

□ 협의보상(채권) 계약체결 시에는 보상금 중 대토보상 신청금액만큼 지급을 유예하고 지급 유예한 보상금은 조성토지 공급계약 체결시 조성토지 공급대금으로 상계처리하게 됩니다. 다만 토지로 보상하기로 한 금액이 총 공급가격의 90%를 초과하는 경우 초과하는 금액은 잔금납부일에 수납하게 됩니다.

(대토보상 신청 토지에 대한 협의보상에 의한 용지매매계약과 대토공급이 가능한 시기에 조성토지 공급계약 등 두 번의 계약을 체결하게 됩니다)

□ 대토보상 신청토지에 대하여 대토보상 신청금액에 해당하는 보상금

지급을 유예하는 대신 용지매매 계약체결에 따른 보상금 지급일부터

대토를 받는 조성토지 공급계약 체결일까지 보상금 지급일 당시의

토지보상법 제63조 제9항 제2호 가목에 따른 이자율(3년 만기 정기

예금 이자율과 3년 만기 국고채 금리 중 높은 이율)을 적용한 이자(복리)를 가산하여 조성토지 공급계약 체결시 일괄 지급합니다.(이자에 대한 소득세는 원천징수)

* 보상금 지급을 유예하더라도 대토보상 신청 토지의 소유권을 사업시행자에게 이전 및 인도해 주셔야 합니다.

2		대토보상 대상자 및 우선순위

□ 대토보상 대상자

❍ 파주운정3지구 소재 토지소유자로서 건축법상 대지의 분할제한 면적

(지분 포함) 이상의 토지를 사업시행자에게 양도하고 대토보상을 신청한 분

☞ 건축법상 대지분할 제한면적

주거․기타지역 60㎡, 상업․공업지역 150㎡  녹지지역 200㎡

❍ 단일필지의 공유지분 합계면적이 대지 분할제한 면적 이상일 경우에

지분 공동으로 신청시 대토보상이 가능합니다.

※ 대토보상용 조성토지 총 공급금액(대토보상 신청한도) : 2,168억원

□ 우선순위

❍ 파주운정3지구 대토보상 신청 접수결과 대토공급 물량 한도액을 초과

할 경우에 대비하여 다음과 같이 우선순위를 정합니다.

- 1순위 : 현지인으로서 보상채권으로 보상 받을 자(경쟁이 있을 경우에는 총 토지보상금 중 보상채권과 대토보상의 합계금액 비율이 높은 분)

- 2순위 : 현지인으로서 보상채권으로 보상 받지 않은 자(경쟁이 있을 경우에는 총 토지보상금 중 대토보상 금액 비율이 높은 분)

- 3순위 : 부재부동산 소유자

(경쟁이 있을 경우에는 총 토지보상금 중 대토보상 금액비율이 높은 분)

* 부재부동산 소유자의 경우 토지보상법 제63조제1항 및 제7항 등에 의거 채권보상분을 제외한 현금보상분 (1억원 한도)에 대해서만 대토보상을 신청할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

- 상기의 우선순위 적용에 있어 대토보상 신청금액이 30억원 이상인

경우는 토지보상금 전부를 대토보상으로 받은 것으로 간주하여 순위를

정하며, 대토보상 비율이 동일하여 경쟁이 있는 경우에는 추첨으로

대상자를 선정합니다.

* 현지인 : 토지보상법 시행령 제26조 제1항의 규정에 의한 부재부동산

소유자가 아닌 분

* 부재부동산 소유자 : 사업인정고시일(2008.12.31) 이전부터

당해지역에 계속하여 주민등록을

하지 아니한 분

☞ 당해지역 범위

- 파주시(교하읍, 탄현면, 조리면, 검산동, 금릉동, 금촌동, 맥금동, 야동동, 아동동)

- 고양시 전지역

- 김포시 하성면

3		대토보상 신청토지의 협의보상 계약체결 및 소유권이전

❍ 협의보상 개시일부터 대토보상 신청 토지에 대한 협의보상계약을 체결하여야 하며, 계약 체결시 한국토지주택공사로 토지소유권을 이전하는데 필요한 서류를 제출하셔야 합니다.

❍ 계약체결 시에는 대토를 신청한 보상금은 그 지급을 유예하고,

조성토지 공급시 지급유예한 보상금을 조성토지 공급대금으로 상계처리 한다는 내용의 특약을 부기합니다.

4		대토로 받을 조성토지 공급기준

□ 파주운정3지구 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 용도별 공급한도 내에서 조성토지를 공급하며, 일반상업용지는 현재의 토지이용계획 상 F1블록(위치도 별첨) 중 일부를 공급합니다. 다만 토지이용계획 변경에 따라 해당블록의 위치가 변경될 수 있습니다.

대상용지		1인당 상한면적	공급형태	공급가격
주택용지	주거전용 단독주택	990㎡ 이내	1세대 1필지 신청	감정평가금액
상업 용지	일반상업	1,100㎡ 이내	단독,공동 (조합 또는 지분공급 가능)	감정가격×평균낙찰률(120%이내)
	근린상업
기타 용지	주차장	제한 없음	단독,공동 (조합 또는 지분공급 가능)	감정가격×평균낙찰률(120%이내)
	도시지원 시설			감정평가금액

※ 대토보상 대상토지 신청한도는 1인당 1필지(단독주택용지의 경우 1세대 1필지)

□ 대토보상용 조성토지는 각 용도별로 공급이 가능한 시기에 일간신문에

공급기준 등을 공고하며, 대토보상계약을 체결하신 분에게는 개별적

으로 안내하여 드릴 예정입니다.

* 주소 변경시 반드시 한국토지주택공사 파주직할사업단에 알려주시기 바랍니다.

□ 대토보상 주요 공급 기준

❍ 조성토지는 1인 1필지를 기준으로 주택용지(주거전용 단독주택용지는

1세대 1필지), 상업용지, 업무용지 및 기타용지 중에서 1필지만 신청 가능하며, 1인당 대토보상 면적은 주거전용 단독주택용지 990㎡ 이하, 상업용지 1,100㎡ 이하, 그 밖의 용지는 제한이 없습니다.

❍ 법인은 단독주택용지를 제외한 나머지 용지에 대해서 대토보상을

신청할 수 있습니다.

❍ 필지별 계약 대상자가 다수인인 경우 계약대상자가 원하는 바에 따라 공사와 다수의 계약대상자가 공동으로 계약을 체결하여 계약대상자별 지분을 공급하는 방식으로 공급계약을 체결하거나 필지별 계약대상자가 결성한 조합과 공급계약을 체결할 수 있습니다.

❍ 조성토지 공급 가능시기에 필지별로 신청 받아 우선순위에 따라

공급하되 경합시 추첨으로 공급대상자를 결정하며, 낙첨자는 대토보상      대상토지 중 미공급 잔여토지에 대하여 횟수 제한 없이 공급 신청      가능합니다.

* 다만, 조성토지 공급 추첨결과 조성토지 공급대상자로 결정된 후에

공급계약을 체결하지 않은 경우에는 이후 공급을 신청할 수 없음에

유의하시기 바랍니다.

❍ 공급계약 체결시에는 지급 유예한 보상금을 조성토지 공급대금으로 상계처리하며, 과부족에 대해 정산하게 됩니다.

❍ 주차장 용지는 파주시에서 운영을 포기해야 대토보상용으로 공급 가능

□ 대토보상 공급가격

❍ 주거전용 단독주택용지ㆍ도시지원시설용지의 공급가격은 감정가격을 기준으로 하며, 상업용지(일반, 근린), 주차장용지는 감정가격에 평균낙찰률(120%이내)를 곱하여 결정하게 됩니다.

* 평균낙찰률 : 일반경쟁입찰 대상토지(생활대책용지 등 특별공급분 제외)를 50%이상(면적기준) 최초 매각공고한 후 낙찰된 토지의 낙찰가격 총합을 당해 토지감정(예정)가격 총합으로 나눈 값을 말하며, 유찰된 토지의 낙찰률은 100%로 한다. 다만 사업지구를 위치·형상·면적·주변환경 등 가격형성요인이 유사한 권역으로 구분한 후 당해권역의 공급용도별 일반경쟁입찰 대상 토지를 대상으로 평균낙찰률을 산정할 수 있다.

5		대토신청 토지의 현금보상 전환

❍ 현금보상 전환이라 함은 조성토지로 대토보상을 받는 것을 포기하고

현금으로 보상을 신청하는 것을 말합니다.

❍ 대토신청 토지는 다음의 사유가 발생하는 경우에 한하여 현금보상

으로 전환하며, 지급 유예한 보상금에 협의보상 계약체결에 따른 보상금

지급일로부터 조성토지 계약체결일 또는 현금보상 전환일까지 보상금

지급일 당시의 다음 이자율을 적용한 이자를 가산하여 드리며, 이자는

현금보상 전환시에 원천징수분을 제외하고 일괄 지급하여 드립니다.

현금보상 전환 불가

「부동산투자회사법」에 따른 개발전문 부동산투자회사에 대토보상

권을 현물출자한 사실이 확인된 경우

현금보상 전환 사유	적용이자율
▪공급대상토지의 부족, 당해 사업계획의 변경 등으로 불가피 하게 조성토지를 공급할 수 없는 경우 ▪토지소유자가 다음 어느 하나에 해당 되어 현금보상을 요청 하는 경우 (토지보상법 제63조제5항 등) ① 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행을 받는 경우 ② 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류 하는 경우 ③ 토지소유자의 채무변제를 위하여 현금보상이 부득이한 경우 ④ 그 밖에 부상이나 질병의 치료 등을 위하여 현금보상이 부득이 하다고 명백히 인정되는 경우 ⑤ 보상계약 체결일로부터 1년 경과시	토지보상법 제63조 제9항 제2호 가목에 따른 이자율 (3년만기 정기 예금이자율과 3년만기 국고채 금리 중 높은 이율)

❍ 대토보상을 신청하였으나 부득이한 사유로 중도에 현금보상을 신청하고자

할 경우에는 그 사유와 함께 현금보상전환 신청서를 한국토지주택공사

파주직할사업단에 제출하셔야 합니다.(신청양식은 접수장소에 비치)

❍ “채권보상기간”에 대토보상을 체결한 현지인이 현금보상 전환사유에 해당되어 현금보상을 신청할 경우 아래 전환 신청시기를 기준으로 보상금을 지급합니다.

① 전액 채권보상기간 전환신청 ⇒ 전액 채권 지급

② 전액 현금보상기간 전환신청 ⇒ 전액 현금 지급

6		권리양도 등 전매금지

❍ 조성토지로 보상받기로 결정된 권리는 그 보상계약의 체결일부터

조성토지의 소유권 이전등기를 완료할 때까지 전매할 수 없습니다.

☞ 매매, 증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되,

상속 및 부동산투자회사법에 따른 개발전문 부동산투자회사에 현물출자는 제외

❍ 이 전매금지 규정을 위반한 경우 토지보상법 제63조 제9항 제1호 가목에

따른 이자율(3년 만기 정기예금 이자율)의 2분의 1을 적용하여 현금으로

보상함에 유의하시기 바랍니다.

7		기타 안내사항

* 단독주택(주거전용)용지로 대토보상을 받은 자는 협의양도인 택지

공급대상에서 제외됩니다.

❍ 대토보상을 원하시는 보상대상자는 한국토지주택공사 파주직할사업단으로 토지의 손실보상협의 개시일 이후 대토보상 신청서를 제출하셔야 합니다.(신청서 양식은 사무소에 비치)

❍ 대토보상 및 대토보상자에 대한 조성토지 공급 등과 관련하여 안내문에

언급되지 않은 사항에 대하여는 관련 법령 및 공사 내부기준 등에 따릅니다.

❍ 기타 궁금하신 사항은 한국토지주택공사 파주직할사업단 보상3부  (031-956-1068, 1187)로 문의하여 주시기 바랍니다.

별첨 1		대토보상 관련 양도소득세 등 세제 안내

조세특례제한법 제77조의2(대토보상에 대한 양도소득세 과세특례)

① 거주자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에

따른 공익사업의 시행으로 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업

인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에

취득한 토지 등을 2012년 12월 31일 이전에 해당 공익사업의 시행자에게

양도함으로써 발생하는 양도차익으로서 토지 등의 양도대금을 같은 법

제63조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 해당 공익사업의 시행으로

조성한 토지로 보상(이하 이 조에서 “대토보상”이라 한다)받는 부분에

대해서는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도소득세의 과세를 이연 받을

수 있다.

② 제1항은 해당 공익사업의 시행자가 대통령령으로 정하는 방법으로 대토보상

명세를 국세청에 통보하는 경우에만 적용한다.

③ 제1항에 따라 양도소득세를 과세이연 받은 거주자는 다음 각 호의 어느

하나에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세이연 받은

세액 및 이자 상당 가산액을 양도소득세로 납부하여야 한다.

1. 대토보상받기로 한 보상금을 현금으로 받는 경우 등 대통령령으로

정하는 사유가 발생하는 경우

2. 대토보상으로 취득하는 토지에 관한 소유권이전등기의 등기원인이

대토보상으로 기재되지 아니하는 경우

④ 제1항에 따른 과세이연을 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라

신청하여야 한다.

⑤ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하는 경우 대토보상의 요건 및 방법,

과세이연 받은 세액의 납부 사유 및 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령

으로 정한다.

❍ 양도소득세액 과세이연 대상(조세특례제한법 제77조의2 제1항)

사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2012년   12월 31일 이전까지 시행자에게 양도함에 있어 토지등의 양도대금   전부 또는 일부를 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상받는   경우 양도소득세를 과세이연 받을 수 있습니다.

* 양도소득세 이연 : 대토보상 신청토지에 대한 협의 양도시 양도

소득세를 납부하지 않고 추후 대토로 받은 조성토지를 처분할

때에 종전 과세 이연금액에 상당하는 양도소득세를 포함하여 일괄

납부하는 것

❍ 과세이연금액의 과세시기(조세특례제한법 시행령 제73조 제1항)

과세이연을 받은 경우 조성한 토지로 보상받은 토지(이하 “대토”라 함)를

양도할 때 대토의 취득가액에서 과세이연 금액을 뺀 금액을 취득가액으로

보아 양도소득세를 과세합니다.

* 대토양도시 장기보유특별공제 계산기간은 대토의 취득시기부터

양도시기까지입니다.

❍ 과세이연 상당세액과 가산액 납부(조세특례제한법 시행령 제73조 제4항)

다음 어느 하나에 해당하면 과세이연금액에 상당하는 세액과 이자

상당가산액(조세특례제한법 시행령 제37조 제15항 준용)을 양도소득세로

납부하여야 합니다.

- 대토보상계약의 체결일부터 소유권이전등기를 완료할 때까지 전매

금지를 위반함에 따라 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우

- 해당 대토에 대한 소유권 이전등기를 완료한 후 3년 이내에 해당

대토를 양도한 경우

❍ 과세이연 상당세액 납부(조세특례제한법 시행령 제73조 제5항)

다음 어느 하나에 해당하면 과세이연금액에 상당하는 세액을 양도소득세로

납부하여야 합니다.

- 해당 대토에 관한 소유권 이전등기의 등기원인이 “대토보상”으로 기재

되지 아니한 경우

- 대토보상 계약의 체결일부터 소유권이전등기를 완료할 때까지 전매

금지를 위반함에 따라 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우 외의

사유로 현금보상으로 전환된 경우

- 해당 대토를 증여하거나 그 상속이 이루어지는 경우

❍ 대토보상과 관련한 세제가 복잡하므로 관련법 개정 추이 및 세무사

등 전문가와의 상담을 통해 제반사항을 충분히 숙지하여 불이익을

받는 일이 없도록 하시기 바랍니다.

[별첨] 일반상업용지 F1블록 위치도