시흥은계 보금자리주택지구

토지보상협의 및 농업손실보상안내

2012. 5.

한국토지주택공사

광명시흥직할사업단

Ⅰ		보상절차

1		보상절차

	기본조사
	↓
	토지조서 및 물건조서 작성
	↓
	보상계획 공고 및 열람 (2011.07.08)
	↓
	3개 감정평가법인 감정평가
	↓
	손실보상액 산정 (3개 평가법인 평가액 산술평균)
	↓
	손실보상 협의(계약체결)요청 (2011.11.30~2012.09.28)				협의성립시	소유권 이전 및 보상금 지급
	협의불성립		↓			↓
	사업시행자 수용재결 신청 (2012.11.30일까지)					협의보상절차 종결
	↓
	재결 평가 (2개 평가법인)
	↓
	수용재결 (2013. 1분기 예정)				재결승복시	보상금 지급 또는 공탁
	재결 불복시		↓					↓
								수용절차 종결
				(60일 이내 행정소송제기 가능)
	이의신청 (30일 이내)
	↓
	이의재결 평가					행정소송
	↓
	이의신청 재결
					(이의재결 불복시 30일 이내 행정소송제기 가능)

2		보상협의 기간 및 장소

□ 기간 : 2011. 11. 30. ～ 2012. 09. 28. (09:30～17:30)

* 주말 및 공휴일은 제외

□ 장소 : 한국토지주택공사 광명시흥직할사업단 시흥사업단

경기도 시흥시 능곡동 719(장현능곡로 178) 능곡타운 7층

(토지보상 ☎031-8084-8633 윤상원, FAX: 031-8084-8630)

(농업손실보상 ☎031-8084-8632 전주식, FAX: 031-8084-8630)

❍ 승용차 이용 시 (네비게이션 이용시 “국민은행시흥능곡지점” 검색)

❍ 대중교통 이용 시

▷ 1호선 소사역 앞 소사삼거리․세종병원 정류장 좌석1번 버스 승차 후 노인복지회관 정류장 하차

▷ 4호선 안산역 정류장 좌석1번 버스 승차 후 능곡도서관 정류장 하차

▷ 강남역 광역버스 3200번 승차, 시흥 로데오광장 정류장 하차

3		협의보상 기간

❍ 협의보상기간 : 2011. 11. 30 ～ 2012. 09. 28

○ 토지보상

- 채권보상기간 : 2011. 11. 30 ～ 2012. 05. 29 (6개월)

- 현금보상기간 : 2012. 05. 30 ～ 2012. 09. 28 (4개월)

○ 지장물·영업보상 (이사비, 휴직보상 등 포함)

- 보상기간 : 2012. 03. 13 ～ 2012. 09. 28 (7개월)

○ 농업손실보상

- 보상기간 : 2012. 1. 2 ～ 2012. 09. 28 (9개월)

○ 분묘이전보상

- 보상기간 : 2011. 12. 2 ～ 2012. 09. 28 (10개월)

※ 향후일정은 사업여건에 따라 추후 변동이 있을 수 있음

4		수용재결 절차 및 행정 소송

□ 수용재결 절차

❍ 수용재결 신청 : 2012. 11. 30 까지

(재결신청 : LH → 중앙토지수용위원회)

❍ 수용재결일 : 2013년 1분기 예정

(재결신청 후 수용재결까지 통상 3～4개월 정도 소요)

❍ 우리공사에서 보상협의를 요청드린 기한(2012.09.28)까지 토지 등의 매수에 대한 협의(보상계약)가 성립되지 아니한 때에는 협의에 응할 의사가 없는 것으로 간주하여 우리공사가 미협의 토지 등 보상물건 을 중앙토지수용위원회에 일괄하여 재결 신청합니다.

❍ 사업시행자가 재결신청을 한 후에는 중앙토지수용위원회에서 재결 절차를 진행하게 되며, 동 위원회가 선정한 2개의 감정평가법인이 재결신청대상인 토지 등을 평가, 가격을 재산정하게 됩니다.

❍ 수용재결시 산정된 보상금액에 대하여 이의가 있는 경우 재결서정본을 받은 날로부터 30일 이내 이의재결을 신청하시거나 재결서정본을 받은 날로부터 60일 이내 행정소송을 제기할 수 있습니다.

❍ 수용재결이 되면 우리공사는 소유자의 청구에 따라 보상금을 지급 하거나 소유자가 보상금 수령을 거부할 경우 관할 법원에 보상금을 공탁하고 직권으로 소유권이전 등기를 하게 되며, 건물 등 지장물에 대하여 강제 철거할 수 있는 행정대집행 권한이 우리공사에 부여됩니다.

□ 이의재결 및 행정소송

❍ 중앙토지수용위원회에서 수용재결시 산정한 보상금에 대하여 이의가 있을 경우 재결서정본을 받은 날로부터 30일 이내 이의신청 하시면  이의재결에 따라 재평가한 금액으로 보상합니다.

❍ 이의재결에 따라 산정된 보상 금액에 대하여도 이의가 있으신 경우 이의재결서정본을 받은 날로부터 30일 이내 행정소송을 제기할 수 있습니다.

Ⅱ		토지 보상개요

1		토지 보상금액 산정방법

	보상가격 결정방법
토지 등에 대한 보상가격은 기본조사 시 작성된 토지 및 물건조서를 기준으로『부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률』에 의거 공인된 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 결정

□ 토지보상

❍ 3개 감정평가기관(토지소유자 추천기관 포함)이 사업인정고시일(2009. 12.03) 전의 시점을 공시기준일로 하는 표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획․지가변동률․생산자물가상승률 및 대상 토지의 위치․형상․환경․이용상황․기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려한 평가금액으로 보상액이 결정됩니다.

❍ 토지평가는 현실적 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황을 기준으로 하며, 일시적인 이용상황과 소유자가 갖는 주관적 가치나 그 토지 등을 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은  고려하지 않습니다.

❍ 불법으로 형질변경된 토지 또는 1989.1.25 이후 건축된 무허가건축물 등의 부지는 형질변경 또는 건축 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다.

2		토지 보상금 지급방법 및 지급절차

□ 토지보상금 지급방법

구분	보상계약일	구분	토지보상금 지급방법
채권 보상 기간	’11. 11. 30 ～ ’12. 5. 29	현지인 및 부재부동산 소유자	- 전액 채권보상 • 단, 양도소득세 상당금액은 세무사의 확인을 받아 현금 지급
현금 보상 기간	’12. 5. 30 ～ ’12. 9. 28	현 지 인	- 전액 현금보상 • 단 소유자가 원하는 경우 채권보상
		부재부동산 소 유 자	- 1억원까지 현금보상 - 1억원 초과금액은 전액채권보상 • 단, 양도소득세 상당금액은 세무사의 확인을 받아 현금 지급
	※ 현금보상을 위한 보상서류접수는 현금보상기간 이전인 5월 21일부터 가능하며, 이 경우 보상계약서상의 계약일자는 5월 30일로 기재되고 소유권 이전을 위한 등기서류 일체는 5월 30일 이후 등기소에 접수 (소유권이전)됨

※ 현금보상기간(’12.5.30 ～ ’12.9.28)에는“보상계약 월간한도제”가 시행될 수 있음

※ 채권만기보유특약을 원하는 경우 보상계약체결시 별도로 의사를 표시해야 함

※ 부재부동산 소유자란?

․사업인정고시일('09.12.3) 1년 전부터 시흥시, 부천시, 광명시, 안양시, 안산시, 인천광역시 남동구에 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 하지 아니한 자

․요양, 입영, 공무, 취학 등 부득이한 사유로 거주하지 않은 경우 및 사실상 거주를 입증하는 자와 현지인인 소유자로부터 상속받은 지 1년이 경과하지 않은 토지의 소유자는 부재부동산 소유자로 보지 않음

․당해지역에 주민등록을 하였으나 사실상 거주하고 있지 않은 경우

․당해지역에 사업자등록을 한 경우에도 사실상 영업을 하고 있지 아니한 경우

❍ 채권보상 방법 및  내용

- 채권종류 : 용지보상채권

- 발행방법 및 발행형식: 매출발행 (무기명식 액면발행)

- 이율 : 5년 만기 국고채 금리 적용 (발행월별로 변동됨)

- 상환기간 : 채권발행일로부터 5년

- 상환방법 : 채권 발행일부터 상환일 전일까지의 이자는 1년 단위  복리로 계산하되 상환일에 일시상환 (중도상환 불가)

- 교부방법 : 등록발행 (토지소유자의 증권계좌에 입고)

• 채권을 지급받게 되는 소유자께서는 우리공사가 지정한 채권지급 대행 금융기관에서 주민등록증 및 인장을 지참하여 계좌를 개설하신 후,  증권계좌(카드) 사본을 제출하시면 해당계좌로 지급

※ 공사가 지정한 채권지급 대행 금융기관(24개)

교보증권, 신한 금융투자증권, 한국투자증권, 대신증권, 대우증권, 신영증권, 유진투자증권, 메리츠증권, 우리투자증권, 현대증권, 한화증권, 동양종합금융증권, SK증권, NH투자증권, 삼성증권, 동부증권, 하이(구CJ)투자증권, 미래에셋증권, 하나대투증권, 프루덴셜투자증권, HMC투자증권, LIG투자증권, IBK투자증권, KB투자증권

- 기타사항

•「조세특례제한법」제77조에 따라 채권을 만기까지 보유하기로 우리공사와 특약을 체결하는 경우에는 양도소득에 대하여 50/100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있으나 금융기관의 담보취득이나 질권설정은 불가

□ 보상금 지급절차

보상협의요청 (보상안내문 통보)	⇨	보상계약체결 (소유권 이외 권리 설정시 합의서 작성)	⇨	등기이전 요청 (소유권 이외 권리 해지증서 등 제출)	⇨	등기이전신청
LH		소유자․LH		법무사		법무사
						⇩
양도소득세 세무서 신고	⇦	보상금 지급 (합의서를 작성한 관계인에게 보상금 중 약정금액 지급)	⇦	소유권이전 등기완료 통지	⇦	소유권이전등기
소유자		LH		법무사		등기소

❍ 보상금은 소유권 이전에 필요한 서류를 접수 및 계약체결하고 우리 공사로 소유권이전등기 완료 후 지급하여 드리므로 소유권이전 일정 등을 감안 시 보상계약 체결에서 보상금 지급까지는 약 2주일 정도 소요되며, 채권은 현금지급일과 같은날 지급되며, 지급월의 말일에 발행됨

3		토지보상 구비서류

□ 토지보상 필수구비서류

구비서류

발급기관

비고

① 공사가 개인별로 발송한 보상금 내역서

본인소지

② 인감도장

본인소지

종교단체: 종교단체 직인 및 대표의 인감

법인: 법인 인감

③ 예금통장사본 1부 (소유자 명의)

본인소지

입금 한도가 없을 것

④ 증권계좌사본 1부 (토지 채권보상 대상자만 해당)

본인소지

입금 한도가 없을 것

⑤ 소유자 주민등록증 (또는 운전면허증)

본인소지

⑥ 주민등록초본 2부

주민센터

※ 주소지 변동내역 포함 발급

종교단체 : 종교단체 대표의 주민등록초본

⑦ 주민등록등본 1부

주민센터

종교단체 : 종교단체 대표의 주민등록등본

⑧ 양도소득세 신고서 (토지 채권보상 대상자만 해당)

세무사

등기 물건에만 한정

⑨ 국세납세(또는 미과세)증명서 1부 (법인, 종중은 단체명의)

관할 세무서

제출처 : 한국토지주택공사

⑩ 지방세납세(또는 미과세)증명서 1부 (법인, 종중은 단체명의)

주민센터

⑪ 소유권 이외 권리설정시 ‘합의서’ 3부 및 제한물권 해지증서

<권리자별로 동일내용을 기재한 합의서를 각3부씩 작성>

(소유권 이외 토지상 설정된 권리가 없을 경우는 해당없음))

공사소정양식

(bosang.lh.or.kr 게시)

근저당, 지상권, 압류 등 설정 및 채권 압류시 권리 말소와 권리자별 보상금 지급을 위한 합의서

⑫ 토지(임야)대장 필지별 각 1부

주민센터

⑬ 토지 등기부등본 필지별 각 1부

전국 등기소

미등기 및 소유권 변경된 토지는 변경 등기 경료한 이후에만 보상 계약 가능

※ 주민등록번호 표시 발급

⑭ 등기필증(등기권리증)

본인소지

분실시 ‘확인서면’으로 대체가능

단, 법무사 수수료는 본인 부담

⑮ 인감증명서 4부(용도 기재)

- 부동산매도용 1부(아래사항을 기재하여 발급)

성명 : 한국토지주택공사

주소 : 성남시 분당구 정자동 217

법인등록번호 : 135671-0033355

- 보상금 수령용 1부

- 협의성립확인신청서용 2부(동의용 1부, 위임용 1부)

주민센터

(법인은 본점소재지를 관할하는 등기소)

종교단체 : 종교단체 대표의

인감증명서

법인 : 법인 인감증명서

재외국민 : 인감증명서는 반드시

국세청 또는 관할세무서를 경유

하여 발급

※인감증명서는 본인이

직접 발급 받아야 함

※ 인터넷 발급 가능서류

1. 지방세납세증명서, 주민등록표등본(초본), 토지(임야)대장 등본

☞ 민원24 http://www.minwon.go.kr (공인인증서 필요)

2. 부동산등기부등본 ☞ 대법원 인터넷등기소 http://www.iros.go.kr

3. 국세납세증명서 ☞ 국세청 홈텍스 http://www.hometax.go.kr

□ 소유자 유형별 추가 구비서류

구비서류		발급기관	비고
종교 단체 (종중)	① 정관 또는 규약 2부(공증필)		서류준비시 공사 상주 법무사와 미리 상담 요망
	② 종교단체재산 처분 및 대표자 선임 결의서 (회의록) 각 2부(공증필) (매도부동산 처분결의, 계약체결, 보상금수령 및 대표자 선임에 관한 사항을 결의해야 하며, 결의자 전원의 인감날인, 인감증명서 첨부)
	③ 단체 등록증 2부	관할시군구청
	④ 종교단체 회원명부(공증필)
법인	① 법인등기부등본 1부	전국 등기소	회의록은 매도부동산 처분결의, 계약체결, 보상금수령 내용포함
	② 법인의 경우 사업자등록증 1부
	③ 정관 및 이사회 회의록 1부 (이사 인감날인, 전원의 인감증명서 첨부 및 공증필)	법인 작성
재외 국민 (국외 이주자 포함)	① 처분위임장 1부(공증필) (‘부동산처분권한일체를 수여한다’고 표시하고 처분대상 부동산을 정확히 기재하고 인감날인)	본인작성 (대사관 또는 영사관 경유필)	수임자는 자신의 주민등록등본 1부, 인감증명서 1부 인감도장 소지 ※인감증명서는 본인이 직접 발급 받아야 함
	② 재외국민 거주사실증명서 또는 주소지 공증서면 1부	대사관 또는 영사관
	③ 말소된 주민등록초본(해당자) 1부	최종주소지 주민센터
외국적 취득자	① 처분위임장 1부(공증필)	본인작성
	② 인감증명서 또는 외국관공서 증명서 2부 (공증서 가능)	국적 취득국
	③ 거주사실증명서 또는 주소지 공증서면 1부	국적 취득국
대리인 계 약 체결시	① 위임장 (계약체결행위 위임만 가능하며 보상금 수령은 위임인 본인 계좌만 가능)	공사소정양식 (bosang.lh.or.kr 게시)	※ 본인(위임인)의 인감증명서는 본인이 직접 발급 받아야 함
	② 인감증명서(위임용)
	③ 본인(위임인) 및 대리인 신분증 지참

※ 종교단체, 법인, 외국인, 재외국민 등 소유자 유형이 특이한 경우계약서류 준비시 법무사(031-8084-8636, 8637)와 반드시 미리 상담하시기 바랍니다.

시흥은계 보금자리주택지구 보상안내문 및 계약관련 구비서류 양식은 LH 택지보상정보(bosang.lh.or.kr) [보상공시/공고 ☞ 보상계획/시행] 홈페이지에 게시되어 있습니다.

□ 유의사항

❍ 모든 구비서류는 계약체결 전 1주일이내 발급분만 유효

❍ 보상금을 수령할 소유자 또는 관계인이 법인일 경우 예금(증권)통장 개설시 제출한 사업자등록증 사본을 우리공사에 제출하여야 함

※ 보상금수령자와 예금주가 불일치 할 경우 보상금이 입금되지 않음

❍ 등기상 소유권 이외의 저당권 등 제한물권이 설정된 경우에는 계약체결 전 그 해제를 완결(말소등기 포함)하고 말소사실을 확인할 수 있는 등기부등본을 구비하거나 근저당권자 등 권리자가 제한물권의 해지증서 등 말소서류 및 합의서를 구비하여 제출하여야 계약체결이 가능함 (공사소정 양식인 보상금지급 ‘합의서’ 작성, 관계인이 다수 존재할 경우 관계인 수 만큼의 합의서를 각3부 작성)

❍ 등기필증(등기권리증)을 분실한 경우의 확인서면 소요비용, 제한물권 해지 등기, 주소 변경에 소요되는 비용은 소유자 본인 부담임

❍ 토지(임야)대장은 있으나 미등기 토지의 경우는 등기소에서 정당한 소유자 앞으로 소유권 보존등기를 경료한 후 계약체결이 가능하며 상속된 물건의 경우 상속등기를 필해야 함

❍ 동일한 토지소유자에게 속하는 일단의 토지 중 일부만이 공익사업 용지에 편입되고 남은 잔여지는 토지의 형태, 면적, 위치 등을 고려한 결과 종래의 목적이나 용도에 이용할 수 없게 되었다고 판단될 때 토지소유자의 잔여지 매수청구에 의해 보상하며, 잔여지의 매수청구는 반드시 문서로써 의사표시를 하여야 함

❍ 보상금 수령 후에는 우리공사에서 소유권을 가지게 되므로 토지에 새로운 사용 임대차․기타의 권리를 설정하거나 연장하실 수 없으며 이러한 계약은 무효로 간주됨

❍ 보상금 지급이 완료된 토지에 대한 영농 등 일체의 토지이용행위는 금지되며, 토지상의 수목 등 지장물은 2개월 내로 이전해야 함

❍ 양도 소득이 있는 비거주자는 양도소득세를 납부한 후, 납세지관할 세무서장에게 양도소득세 신고납부확인신청서에 당해부동산 등기부등본을 첨부하여 신청하고, 양도소득세 납부 영수증은 우리공사에 제출해야 보상계약체결이 가능함

※ 국내거주자와 비거주자의 구분(「소득세법」제1조, 동법 시행령 제2∼4조)

가. 거주자 : 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인

나. 비거주자 : 거주자가 아닌 자로서 국내원천소득이 있는 개인

√ 거주자 또는 비거주자는 주소 또는 1년 이상 거소의 유무에 따라 판단하므로 국적이나 영주권의 취득과는 관계가 없음

Ⅲ		농업손실보상안내

1		보상대상토지

❍ 농지 : 실제의 토지현황이 농작물의 경작 또는 다년생 식물재배지로 이용되는 토지 (「농지법」 제2조 제1호 가목)

❍ 보상제외농지

- 사업인정고시일(2009.12.03) 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지

- 토지이용계획 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지

- 타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지

- 농민이 아닌 자가 경작하고 있는 토지

- 실제 경작하지 않거나 휴경지 등 2년이상 경작하고 있지 않은 토지.

- 토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지

2		보상대상자

❍ 대상자요건 : 농민

- 시흥은계 보금자리주택지구 내에 농지가 편입되어 영농을 할 수 없게 된 농민에게 지급함을 원칙으로 하며 사업인정고시일(2009.12.03) 이전부터 계속하여 적법하게 농지를 점유하고 영농을 영위한 실제 경작자

※ 농민의 정의

① 농업인 (「농지법」시행령 제3조)

- 1,000㎡ 이상의 농지에서 영농을 하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사

- 농지에 330㎡ 이상의 고정식온실․비닐하우스 등 농업용 시설을 설치하여 영농

- 영농을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상

② 농업법인 (「농지법」제2조 제3호) : 영농조합법인 및 농업회사법인

❍ 보상대상자 판단기준

구 분		보상대상자	비 고
자경농지		농지의 소유자	-
임차농지	농지소유자가 당해지역에 거주하는 농민인 경우	농지소유자와 실제 경작자간의 협의 내용에 따라 보상	협의 불성립시 각각 50%씩 보상
	농지소유자가 당해지역에 거주하는 농민이 아닌 경우	실제경작자에게 보상	사실관계 확인

※ “자경” : 농업인이 그 소유농지에서 영농에 상시 종사하거나 농작업의   2분의 1이상을 자기 노동력에 의하여 행하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 영농하는 것을 말함. (「농지법」 제2조제5호 참조)

※ 임차농지 : “자경농지가 아닌 농지”를 말하며 이하 임차농지라 함

※ 당해지역 : 시흥시, 부천시, 광명시, 안양시, 안산시, 인천광역시 남동구

❍ 실제경작자 인정기준

구 분		실제경작자 인정 기준 제출서류
자경농지		○ 경작사실확인서 (통장 확인)
임차농지	농지소유자가 당해지역에 거주하는 농민인 경우 농지소유자와 실제 경작자간 협의 성립시	① 경작사실확인서 (농지소유자 및 통장 확인) ② 농업손실보상합의서 (공사 소정양식)
	농지소유자가 당해지역에 거주하는 농민인 경우 농지소유자와 실제 경작자간 불협의 성립시	① 경작사실확인서 (통장 확인) ② 농지를 임대차 등 적법한 원인에 의해 점유하고 있음을 증명하는 객관적인 자료․농지소유자 확인
	농지소유자가 해당지역에 거주하는 농민이 아닌 경우	① 경작사실확인서 (농지소유자 및 통장 확인) ② 농지를 임대차 등 적법한 원인에 의해 점유하고 있음을 증명하는 객관적인 자료․농지소유자 확인 ③ 경작동의서 (공사 소정양식)

※ “객관적인 자료”예시(｢공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률｣ 시행규칙 제48조 제7항)

- 농지소유자가 확인하는 경작동의서

- 농지의 임대차계약서 (토지소유자와 계약)

- 농지소유자에게 토지사용료를 지급한 사실을 증명하는 자료

- 농지소유자에게 농산물을 보낸 사실을 증명하는 자료 등

※ “농지소유자 확인” 절차

① 적법 점유 여부 조회 (공사→농지소유자) : 배달증명 우편 송부

② 조회서 예상 수령일로부터 토지소유자 의견제시 기간 20일 이상 부여

․이의 제기시 - 이의내용에 따라 처리

․이의 미제기 - 실제경작자가 적법하게 점유하여 경작한 것으로 간주

③ 송부자료

․농지점유의 적법성 조회서

․경작사실확인서 (통장 확인) 사본

․반송용 우표 등(요금별납 봉투, 반송용 봉투 및 우표 등)

① 농업손실보상 신청

(경작사실확인서 첨부)

② 적법점유 여부

조회(20일 이상)

④ 조회결과에

따라 보상

LH

농지소유자

실제경작자

③ 이의 (미)제기

3		보상액 산정

❍ 보상액 산정기준

- 경작면적 × 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물총수입 (또는 연간 단위경작면적당 실제소득) × 2년분

※ 도별(경기도) 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총수입 자료 출처

⇒ 농가경제조사통계 (http://www.kosis.kr)

※ 산정예시 (2010년 통계자료 적용)

= 도별 농업총수입중 농작물수입 ÷ 표본농가현황중 경지면적  x 2년분

= 20,302,188원 ÷  13,518㎡ x 2년분 = 3,004원/㎡

※ 연간 단위경작면적당 실제소득

= 농작물총수입 ÷ 경작농지 전체면적 × 소득률

* 농작물총수입의 입증, 소득율의 적용은 국토부 "농작물실제소득인정기준"에 의함[건설교통부 고시 제2003-44호(‘03.2.25)]

4		보상신청 접수 및 보상금 지급절차

❍ 신청접수장소 : 한국토지주택공사 광명시흥직할사업단 시흥사업단

경기도 시흥시 능곡동 719(장현능곡로 178) 능곡타운 7층

(☎031-8084-8632 전주식, FAX: 031-8084-8630)

❍ 농업손실보상신청 접수개시일 : 2012. 1. 2. 9:30～17:30

(단, 토․일 및 법정공휴일은 쉽니다.)

❍ 농업손실보상신청 접수마감일 : 2012. 9. 28.

❍ 보상금 지급절차

안내문 및 소정양식 제공 (사업시행자 → 경작자)		- 경작사실확인서 - 농업손실보상합의서 또는 경작동의서
농지소유자와 협의 (경작자 ↔ 농지소유자) ＊‘농업손실보상합의서’ 작성		- 농지소유자가 당해지역 거주 주민일 경우 - 합의서 작성시 당사자 모두 인감날인 후 인감증명서 첨부
경작사실 확인 (경작자 → 통장) ＊‘경작사실확인서’ 작성		- 자경농 및 임차농
보상금 신청 (실제경작자 → 사업시행자)		- 농업손실보상신청서․확약서 - 경작사실확인서 - 농업손실보상합의서 등 기타 적법한 경작원인을 증명하는 서류 - 인감증명서 및 인감도장, 신분증 - 주민등록초본(반드시 주소변동내역을 포함하여 발급) - 예금통장 (사본)
자경농	임차농
	농지점유의 적법성 확인	- 농지를 적법한 원인에 의해 점유하고 있음을 증명하는 객관적인 자료 또는 농지소유자의 확인 ․임대차계약서, 토지소유자 경작동의서, 토지사용료 등을 지급한 사실을 증명하는 자료 등(실제경작자→공사) ․농지 적법 점유여부 조회 (공사→토지소유자)
심사 및 보상금 지급		- 심사결과 대상자로 확정되는 경우에 한해 지급

❍ 시흥은계 보금자리주택지구 내 경작사실 확인자

경작지역	확인자
경기도 시흥시 계수동	9통장	구체적인 연락처는 전주식 과장에게 확인바람 (☎031-8084-8632)
경기도 시흥시 대야동	1통장
경기도 시흥시 은행동	1통장 2통장 9통장 15통장
경기도 시흥시 안현동	은행동 6통장

5		농업손실보상 신청시 구비서류

구분		구비서류
공통		- 농업손실보상신청서 (공사 양식) 1부 - 인감증명서(용도없음) 1부 - 주민등록초본 (주소변동내역 포함 발급) 1부 - 예금통장 사본 1부 - 인감도장 및 신분증지참 - 확약서 (공사 양식) 1부 - 농지원부 (읍면동사무소) 1부 - 국세완납(미과세)증명서 (관할세무서) 1부 - 지방세완납(미과세)증명서 (읍면동사무소) 1부 - 해당 농협 영농자재 구매서류 등 영농 입증서류 - 실제소득 입증서류 (해당자에 한함)
자경농		- 경작사실확인서 (공사 양식)
임차농	농지소유자가 당해지역 농민인 경우	- 경작사실확인서 (공사 양식) - 농업손실보상합의서 (농지소유자가 당해지역 거주농민으로서 협의가 성립된 경우)
	농지소유자가 당해지역 농민이 아닌 경우	- 경작사실확인서 (공사 양식) - 농지점유에 대한 객관적인 자료 ※ 단, 농지점유에 대한 객관적인 자료가 없을 경우, 농지소유자와의 사실확인(공사↔농지소유자) 이후 처리됨

※ 모든 서류에는 인감도장으로 날인해야 합니다.

※ 실제소득 입증서류 발급기관

- 「농수산물유통및가격안정에관한법률」(이하 “농안법”이라 한다)에 정한 도매시장관리사무소․시장관리자, 도매시장법인․시장도매인, 공공출자법인, 민영도매시장의 개설자․시장도매인

- 농안법에 정한 농수산물공판장․농수산물산지유통센터․종합유통센터

- 「유통산업발전법」 시행령 별표 1에 정한 대규모점포 (매장면적 3천㎡ 이상) 중 대형점 또는 백화점

- 「관광진흥법」에 정한 호텔업을 영위하는 업체

- 「식품위생법」시행령에 정한 식품제조․가공업을 영위하는 업체

- 「관세법」에 정한 세관장

- 국가․지방자치단체․공공단체 또는 농안법에 정한 농수산물 공판장을 개설할 수 있는 생산자단체와 공익법인

6		기타 유의사항

❍ 토지보상 이후 영농 등 일체의 토지이용행위는 금지됩니다.

❍ 접수된 서류의 심사결과 대상자로 확정되는 경우에 한해 보상금이 지급되며, 실제경작자와 농지소유자의 협의가 성립되지 않거나 추가적인 확인등이 필요한 경우에는 보상금 지급이 지연될 수 있사오니 이 점 양지하시기 바랍니다.

❍ 농업손실보상은 공부상 면적이 아닌 실제 경작면적으로 보상합니다.

※ 경작사실확인서에 공부상 면적으로 기재하여도 실제 경작면적만큼만 보상합니다.

❍ 경작자 또는 농지소유자는 당해 농업손실보상과 관련하여 이의가 있는 경우 증빙자료를 첨부하여 이의를 신청할 수 있습니다.

❍ 국․공유지는 사업인정고시일('09.12.03) 이전부터 적법한 점용허가 등을 받아 농경지로 경작하고 있는 경우에는 증빙자료를 제출할 경우에 한하여 보상합니다.

❍ 임차농의 경작사실 확인과 관련하여 토지가 공유인 경우 공유자가 현지인인 경우에는 공유자 전원의 경작사실확인서 및 농업손실보상합의서를, 공유자중 일부 또는 전부가 현지인이 아닌 경우에는 공유자 지분의 1/2 이상 그리고 공유자수의 1/2 이상의 경작사실확인서를 제출한 경우에 적법한 경작으로 인정합니다.

❍ 협의보상계약 당시의 토지소유자가 보상계약 이후 사망한 경우는 토지소유자 상속지분의 1/2 이상 해당하는 상속인의 경작사실확인서를 제출한 경우에 해당토지의 농업손실보상금을 지급합니다.

❍ 보상대상 농지에 경작자가 2인 이상이어서 경작면적을 명확히 구분하기 어려울 경우에는 경작자간 합의서 작성하거나 경작자 전원과 동시에 계약체결하여 경작면적을 확정합니다.

Ⅳ		세제안내

다음 세제안내 사항은 우리공사가 고객편의차원에서 관련세제를 발췌․안내하는 것으로서 관계법령의 개정 등에 따라 내용이 변경될 수 있으므로 개별적․구체적인 사항에 대하여는 토지소유자께서 반드시 주소지 관할세무서(국세), 관할 지자체 세무과(지방세) 또는 세무사에게 문의하시기 바랍니다.

1		양도소득세

❍ 토지 및 지장물의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 보유기간 및 양도소득 과세표준액에 따라 양도소득세를 납부해야 합니다.

구 분	내 용	관련법규
자경농지에 대한 양도소득세 감면	농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세 대상이 되는 토지중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(한도 1년에 2억원/ 5년에 3억)	조세특례 제한법 제69조
농지대토에 대한 양도소득세 감면	농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 3년이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상이 되는 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면 (한도1억원)	조세특례 제한법 제70조
공익사업 토지 등 양도소득세 감면	사업인정고시 일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2012년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 20(채권으로 지급받는 분에 대하여는 100분의 25, 대통령령으로 정하는 방법에 따라 해당 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면(한도1억원/만기보유특약채권은 2억원한도)	조세특례 제한법 제77조
대토보상에 대한 양도소득세 이연	거주자가 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 전에 취득한 토지 등을 2012년 12월 31일 이전에 해당 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 양도차익으로서 토지 등의 양도대금을 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상(대토보상)받는 분에 대하여는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도소득의 과세를 이연(추후 대토보상 물건을 양도시 과세)	조세특례 제한법 제77조의2

구 분	내 용	관련법규
개발제한구역 내의 토지 등의 양도세감면	개발제한구역지정일 이전에 취득하여 사업인정 고시 일까지 해당토지의 소재지 시군구 또는 연접시군구 또는 직선거리 20km내에 거주한 자가 2014년 12월 31일까지 양도함으로써 발행하는 소득에 대하여는 양도세의 50% 감면, 사업인정고시일로부터 20년 이전에 취득하여 사업인정고시일까지 해당토지의 소재지 시군구 또는 연접시군구 또는 직선거리 20km내에 거주한 자가 양도함으로써 발행하는 소득에 대하여는 양도세의 30%감면(감면한도1억원)	조세특례 제한법 제77조의3
공익사업을 위한 공장 이전에 대한 과세 특례	공익사업을 위한 수용으로 2년 이상 가동한 공장 등을 이전함에 따라 발생하는 양도차익에 대하여 법인의 경우 3년이 지난 뒤 3년간 분할하여 이익금에 산입하도록 하고 개인의 경우 양도소득세를 3년이 지난 뒤 3년간 분할납부 할 수 있게 함	조세특례 제한법 제85조의7
양도소득세 감면의 종합 한도	- 제70조, 제77조(현금및일반보상채권),제77조의3 등에 따라 감면 받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 - 제69조, 제70조, 제77조,제77조의3 등에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 - 5개 과세기간의 제70조 및 제77조(현금및일반보상채권)에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 - 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 - 5개 과세기간의 제69조와 제70조,제77조(만기보유특약채권보상)에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액	조세특례 제한법 제133조

※ 양도소득과세표준 예정신고(「소득세법」 105조)

토지 또는 건물 등의 자산을 양도한 거주자는 제92조제2항에 따라 계산한 양도소득과세표준을 양도일(소유권이전등기 접수일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 합니다.

※ 양도소득과세표준 확정신고(「소득세법」 110조)

해당 과세기간(1월 1일부터 12월 31일까지)의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 합니다.

해당 과세기간의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 확정 신고하여야 합니다.

2		취득세

❍ 현지인으로서 보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년 이내(농지의 경우 2년 이내)에 대체 부동산을 취득한 때(건축중인 주거용 부동산을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때)에는 보상금 범위 내에서 새로 취득한 부동산 취득세를 비과세합니다.(「조세특례제한법」제73조 및 동법시행령 제34조)

※ 취득세 등 지방세액 납부와 관련한 사항은 세무사나 대체취득 물건소재지 관할 시․군․구청  지방세과에 문의하시기 바랍니다.

❍ 토지소재지 및 인접지역의 부동산 취득에 한정

단, 사치성재산, 새로이 취득한 부동산등 가액의 종전 부동산등 가액 대비 초과액, 부재부동산소유자(외지인)의 대체취득에 대하여는 과세합니다.

❍ 취득세 감면용 토지수용확인원 발급 안내

공공사업에 편입되는 토지 등의 대체취득에 따른 취득세 면제신청을 할 경우 공공사업 편입 부동산임을 확인하는 ‘토지수용 확인원’을 공사에서 발급하여 드립니다.

※ 구비서류 : 대체취득 부동산에 대한 검인매매계약서 및 도장, 대체취득한 부동산 등기부등본 및 토지대장 또는 건축물대장)

3		농어촌특별세

구분	내용	관련법규
비과세	￮ 농어민에 대한 「농어촌특별세」 비과세 ｢조세특례제한법｣ 제69조, 제70조, 제77조 ［｢조세특례제한법｣ 제69조 제1항 본문에 따라 대통령령으로 정하는 거주자가 직접 경작한 토지 (8년 이상 경작기간은 이를 적용하지 아니한다)에 한정한다］에 따른 감면의 경우 농어촌특별세 비과세	농어촌특별세법제4조, 동법시행령 제4조
	￮ 토지수용등으로 인한 대체취득에 대한 농어촌특별세 비과세 (｢지방세특례제한법｣ 제73조)	농어촌특별세법제4조, 동법시행령 제4조
과세	￮ 협의양도 또는 수용되는 토지 등에 대하여 양도소득세를 감면받은 경우 감면받은 세액의 20%가 농어촌특별세로 부과	농어촌특별세법제5조