하남미사지구

대토보상 시행계획 안내문

2010. 12.

	서울지역본부 하남미사사업단

하남미사지구 대토보상 추진일정

▣ 대토보상은 토지소유자 여러분의 자율적인 선택에 따라 신청

하실 수 있으며, 하남미사지구 보금자리개발사업 시행자인

한국토지주택공사에서는 아래와 같은 추진일정으로 대토보상을 실시합니다.

▣ 대토신청서 접수 및 계약체결

• 하남미사지구 토지의 손실보상협의 개시일로부터

※ 계  약   장  소

• 한국토지주택공사 서울지역본부 하남미사사업단

(경기도 하남시 신장2동 564-5 주원빌딩)

▣ 대토공급시기 : 2012년 이후 공급예정

(사업시행자의 사업추진 일정에 따라 변경될 수 있음)

하남미사지구 대토보상 시행계획 안내문

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하

“토지보상법”) 제63조의 규정에 의하여 토지보상금을 현금이나 채권

대신 하남미사지구 보금자리개발사업 시행으로 조성한 토지로 보상

하는 방안(이하 “대토보상”)을 다음과 같이 안내하오니 관련 법령,

세제 및 시행계획 등을 숙지하시어 대토보상을 신청하시기 바랍니다.

1		대토보상이란?

□ 토지보상법 제63조의 규정에 따라 토지소유자가 원하는 경우 토지보상금을 현금이나 채권으로 지급하는 대신 당해 사업시행으로 조성한

토지(이하 “조성토지”)로 보상하는 것을 말합니다.

□ 대토보상 절차도

보상계획 공고 및 손실보상 협의요청	⇨		대토보상 세부 시행기준 안내	⇨	대토보상 신청	⇨	보상계약 및 소유권 이전 (보상금 지급유예)
									⇩
조성토지 소유권 이전			공급계약체결 (보상금과 공급 대금 상계처리)	⇦	조성토지 공급신청 및 대상토지 결정	⇦	조성토지 공급 공고 (대상자 개별 통보)
	⇦
명의변경 금지

※ 유의하실 사항

대토보상 신청토지에 대한 협의보상 계약체결 시점에서는

대상토지의 위치·추정가격 등 제반 공급조건을 확정할 수 없어

(지하철 5호선 노선변경 검토 등으로 토지이용계획변경 가능성 등),

불가피하게 실제로 공급이 가능한 시기(2012년 이후)에 조성토지의

위치 및 가격 등을 확정하여 안내할 계획임을 양지하시기 바랍니다.

※ 일정액의 토지보상금에 대해 대토보상을 신청하고 추후 공급시기에

그 신청한 금액에 맞는 용도 및 면적(지분)의 조성토지를 공급계약

체결하게 됩니다.

□ 공급위치 : 하남미사지구 내 조성토지 공급시점에 결정합니다.

□ 공급가격 : 토지이용계획이 확정된 후 필지를 분할하고 공급시점에             감정평가 등을 거쳐 결정합니다.

□ 협의보상 계약체결 시에는 보상금 중 대토보상 신청금액만큼 지급을

유예하고 지급 유예한 보상금은 조성토지 공급계약체결 시 조성토지

공급대금의 일시납입금으로 상계처리하게 됩니다. (대토보상 신청

토지에 대한 협의보상에 의한 용지매매계약과 대토공급이 가능한 시기에

조성토지 공급계약 등 두 번의 계약을 체결하게 됩니다)

□ 대토보상 신청토지에 대하여 대토보상 신청금액에 해당하는 보상금

지급을 유예하는 대신 용지매매 계약체결에 따른 보상금 지급일부터

대토를 받는 조성토지 공급계약 체결일까지 보상금 지급일 당시의

토지보상법 제63조 제9항 제2호 가목에 따른 이자율(3년 만기 정기

예금 이자율과 3년 만기 국고채 금리 중 높은 이율)을 적용한 이자를 가산하여

조성토지 공급계약 체결시 일괄 지급합니다.(이자에 대한 소득세는 원천징수)

* 보상금 지급을 유예하더라도 대토보상 신청 토지의 소유권을 사업시행자에게 이전 및 인도해 주셔야 합니다.

2		대토보상 대상자 및 우선순위

□ 대토보상 대상자

❍ 하남미사지구 소재 토지소유자로서 건축법상 대지의 분할제한 면적

(지분 포함) 이상의 토지를 사업시행자에게 양도하고 대토보상을 신청한 분

☞ 건축법상 대지분할 제한면적

주거․기타지역 60㎡, 상업․공업지역 150㎡  녹지지역 200㎡

❍ 단일필지의 공유지분 합계면적이 대지 분할제한 면적 이상일 경우에

지분 공동으로 신청시 대토보상이 가능합니다.

※ 대토보상용 조성토지 총 공급금액(대토보상 신청한도) : 8,000억원

□ 우선순위

❍ 하남미사지구 대토보상 신청 접수결과 대토공급 물량 한도액을 초과

할 경우에 대비하여 다음과 같이 우선순위를 정합니다.

- 1순위 : 현지인

(경쟁이 있을 경우에는 총 토지보상금 중 대토보상 금액 비율이 높은 분)

- 2순위 : 부재부동산 소유자

(경쟁이 있을 경우에는 총 토지보상금 중 대토보상 금액비율이 높은 분)

* 부재부동산 소유자의 경우 토지보상법 제63조제1항 및 제7항 등에 의거 채권보상분을 제외한 현금보상분 (1억원 한도)에 대해서만 대토보상을 신청할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

- 상기의 우선순위 적용에 있어 대토보상 신청금액이 30억원 이상인

경우는 토지보상금 전부를 대토보상으로 받은 것으로 간주하여 순위를

정하며, 대토보상 비율이 동일하여 경쟁이 있는 경우에는 추첨으로

대상자를 선정합니다.

* 현지인 : 토지보상법 시행령 제26조 제1항의 규정에 의한 부재부동산

소유자가 아닌 분

* 부재부동산 소유자 : 사업인정고시일(2009.6.3) 1년 이전부터 계속

하여 당해지역에 주민등록을 하지 아니한 분

☞ 당해지역 범위

- 하남시 전체, 성남시 전체, 구리시 전체

- 서울시 강동구, 송파구

- 광주시 남종면, 중부면

- 남양주시 와부읍, 조안면, 수석동, 삼패동, 이패동, 일패동,

가운동, 호평동, 평내동, 금곡동, 양정동, 지금동, 도농동

3		대토보상 신청토지의 협의보상 계약체결 및 소유권이전

❍ 협의보상 개시일부터 대토보상 신청 토지에 대한 협의보상계약을 체결하여야 하며, 계약 체결시 한국토지주택공사로 토지소유권을 이전하는데 필요한 서류를 제출하셔야 합니다.

❍ 계약체결 시에는 대토를 신청한 보상금은 그 지급을 유예하고,

조성토지 공급시 지급유예한 보상금을 조성토지 공급대금의 일시

납입금으로 상계처리 한다는 내용의 특약을 부기합니다.

4		대토로 받을 조성토지 공급기준

❍ 하남미사지구 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 용도별 공급한도

내에서 조성토지를 공급합니다.

대상용지		1인당 상한면적	공급형태	공급가격
주택용지	단독주택 (주거전용)	990㎡ 이내	1세대 1필지 신청	감정평가금액
	공동주택		공동 또는 조합	일반분양가격
상업 용지	중심상업	33㎡∼ 1,100㎡ 이내	단독, 공동 또는 조합형태	감정가격×평균낙찰률
	일반상업			감정가격×평균낙찰률(120%이내)
기타 용지	업무시설	제한 없음	단독, 공동 또는 조합형태	감정가격×평균낙찰률(120%이내)
	주차장
	자족기능 확보시설			감정평가금액

※ 대토보상 대상토지 신청한도는 1인당 1필지(단독주택용지의 경우 1세대 1필지) 단, 「부동산투자회사법」에 따른 개발전문 부동산투자회사에 현물출자하는 조건으로 공동주택용지에 대한 대토보상을 신청하는 경우에는 용도별 한도내에서 공동주택용지를 제외한 1필지를 추가신청 할 수 있음.

❍ 대토보상용 조성토지는 각 용도별로 공급이 가능한 시기에 일간신문에

공급기준 등을 공고하며, 대토보상계약을 체결하신 분에게는 개별적

으로 안내하여 드릴 예정입니다.

* 주소 변경시 반드시 한국토지주택공사 서울지역본부 하남미사사업단에

알려주시기 바랍니다.

□ 대토보상 주요 공급 기준

❍ 조성토지는 1인 1필지를 기준으로 주택용지(주거전용 단독주택용지는

1세대 1필지), 상업용지, 업무용지 및 기타용지 중에서 1필지만 신청 가능하지만 「부동산투자회사법」에 따른 개발전문 부동산투자회사에 현물출자하는 조건으로 공동주택용지에 대한 대토보상을 신청하는 경우에는 용도별 한도내에서 공동주택용지를 제외한 1필지를 추가신청 할 수 있으며, 1인당 대토보상 면적은 주택용지 990㎡ 이하, 상업용지 1,100㎡ 이하, 그 밖의 용지는 제한이 없습니다.

❍ 법인은 단독주택용지를 제외한 나머지 용지에 대해서 대토보상을

신청할 수 있고, 종중은 공동주택용지를 제외한 나머지 용지에 대하여

대토보상을 신청할 수 있습니다.

❍ 공동주택용지는 신청자 1인당 990㎡이하로 공급하게 되며, 토지

소유자 단독으로 공동주택 건설은 불가하며, 주택법 제10조 제1항에

따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있습니다.

* 주택법 제10조제1항

토지소유자가 주택을 건설하는 경우에는 제9조 제1항에 불구하고

대통령령으로 정하는 바에 따라 제9조의 따라 등록을 한 자

(이하 "등록사업자"라 한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다.

이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업 주체로 본다.

❍ 필지별 계약 대상자가 다수인으로 1필지가 1인당 대토보상 면적을 초과

할 경우 필지별 대토보상 대상자로 하여금 조합을 구성토록 하여 조합과

공급계약을 체결하는 것을 원칙으로 하며,

조합구성이 안될 경우 필지별 대토보상 대상자 전원으로부터 위임받은

대표자 1인과 공급계약을 체결할 수 있습니다.

❍ 대토보상 신청토지에 대한 협의보상 계약시에는 대상용도를 정하지

않으며 각 용도별 조성토지 공급 가능시기에 대토 신청금액에 적합한

용도의 조성토지를 공급신청 합니다.

❍ 조성토지 공급 가능시기에 필지별로 신청 받아 우선순위에 따라

공급하되 경합시 추첨으로 공급대상자를 결정하며, 낙첨자는 미공급

잔여토지에 대하여 횟수 제한 없이 공급 신청 가능합니다.

* 다만, 조성토지 공급 추첨결과 조성토지 공급대상자로 결정된 후에

공급계약을 체결하지 않은 경우에는 이후 공급을 신청할 수 없음에

유의하시기 바랍니다.

❍ 공급계약 체결시에는 지급 유예한 보상금을 조성토지 공급대금의 일시

납입금으로 상계처리하며, 과부족에 대해 정산하게 됩니다.

□ 대토보상 공급가격

❍ 주택용지ㆍ자족기능확보시설용지의 공급가격은 감정가격을 기준(공동

주택용지의 경우는 일반분양가격)으로 하며, 중심상업용지를 제외한 상업용지 등은 감정가격에 평균낙찰률(120%이내)를 곱하여 결정하고 중심상업용지는 감정가격에 일반경쟁입찰 결과에 따른 용도별 평균낙찰률을 곱하여 결정하게 됩니다.

* 평균낙찰률 : 일반경쟁입찰 대상토지(생활대책용지 등 특별공급분 제외)를 50%이상(면적기준) 최초 매각공고한 후 낙찰된 토지의 낙찰가격 총합을 당해 토지감정(예정)가격 총합으로 나눈 값

5		대토개발리츠

❍ 하남미사지구의 경우 개발리츠에 참여하고자 하는 분들의 신청을 받아

신청금액 및 희망용지 등의 수요를 반영하여 대토용으로 공급하는 조성

토지 중 특정용지를 선정․추진하게 됩니다.

* 개발리츠 : 대토보상자가 대토를 개발리츠에 현물출자하고, 개발

리츠는 주택사업 시행결과 수익 발생하는 경우 개발리츠에 출자한 대토보상자에게 수익을 배당하는 사업구조방식입니다.

<구조도>

		L H					자산보관
①대토보상				②소유권이전
		대토보상자				⑤현물출자 ⑥주식발행	대토개발 리츠	③리츠설립 ④위탁관리	L H <AMC>
	⑧배당․청산						⑦사업시행
							사업시행 ․ 분양

❍ 대토보상받기로 결정된 권리를 개발리츠에 출자하는 것은 소유권이전

등기 완료시까지의 전매금지 예외사유에 해당하므로 전매제한 위반에

따른 불이익이 없습니다.

다만, 양도소득세 과세이연요건에는 해당되지 않으므로 이점 유의

하시기 바랍니다.

❍ 개발리츠 참여자가 부족하여 개발리츠 추진이 불가능한 경우에는 참여를

신청한 분의 대토보상 신청금액은 현금보상으로 전환됩니다.

❍ 기타 자세한 사항은 개발리츠 추진을 위한 제반요건이 확정되는 경우

별도로 다시 안내할 예정입니다.

6		대토신청 토지의 현금보상 전환

❍ 현금보상 전환이라 함은 조성토지로 대토보상을 받는 것을 포기하고

현금으로 보상을 신청하는 것을 말합니다.

❍ 대토신청 토지는 다음의 사유가 발생하는 경우에 한하여 현금보상

으로 전환하며, 지급 유예한 보상금에 협의보상 계약체결에 따른 보상금

지급일로부터 조성토지 계약체결일 또는 현금보상 전환일까지 보상금

지급일 당시의 다음 이자율을 적용한 이자를 가산하여 드리며, 이자는

현금보상 전환시에 원천징수분을 제외하고 일괄 지급하여 드립니다.

현금보상 전환 사유	적용이자율
▪공급대상토지의 부족, 당해 사업계획의 변경 등으로 불가피 하게 조성토지를 공급할 수 없는 경우 ▪토지소유자가 다음 어느 하나에 해당 되어 현금보상을 요청 하는 경우 (토지보상법 제63조제5항 등) ① 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행을 받는 경우 ② 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류 하는 경우 ③ 토지소유자의 채무변제를 위하여 현금보상이 부득이한 경우 ④ 그 밖에 부상이나 질병의 치료 등을 위하여 현금보상이 부득이 하다고 명백히 인정되는 경우 ⑤ 보상계약 체결일로부터 1년 경과시 ▪조성토지 공급 추첨 결과 공급대상자로 결정되지 못하여 토지소유자가 현금보상을 요청하는 경우 ▪토지소유자들이 조합구성에 실패하여 토지로 보상할 수 없는 경우	토지보상법 제63조 제9항 제2호 가목에 따른 이자율 (3년만기 정기 예금이자율과 3년만기 국고채 금리 중 높은 이율)

❍ 대토보상을 신청하였으나 부득이한 사유로 중도에 현금보상을 신청하고자

할 경우에는 그 사유와 함께 현금보상전환 신청서를 한국토지주택공사

서울지역본부 하남미사사업단에 제출하셔야 합니다.(신청양식은 사무소에 비치)

❍ “채권보상기간”에 대토보상을 체결한 현지인이 현금보상을 신청할

경우 아래 전환 신청시기를 기준으로 보상금을 지급합니다.

① 전액 채권보상기간 전환신청 ⇒ 전액 채권 지급

② 전액 현금보상기간 전환신청 ⇒ 전액 현금 지급

7		권리양도 등 전매금지

❍ 조성토지로 보상받기로 결정된 권리는 그 보상계약의 체결일부터

조성토지의 소유권 이전등기를 완료할 때까지 전매할 수 없습니다.

☞ 매매, 증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되,

상속 및 부동산투자회사법에 따른 개발전문 부동산투자회사에 현물출자는 제외

❍ 이 전매금지 규정을 위반한 경우 토지보상법 제63조 제9항 제1호 가목에

따른 이자율(3년 만기 정기예금 이자율)의 2분의 1을 적용하여 현금으로

보상함에 유의하시기 바랍니다.

8		기타 안내사항

* 단독주택(주거전용)용지로 대토보상을 받은 자는 협의양도인 택지

공급대상에서 제외됩니다.

❍ 대토보상을 원하시는 보상대상자는 한국토지주택공사 서울지역본부

하남미사사업단으로 토지의 손실보상협의 개시일 이후 대토보상 신청서를 제출하셔야 합니다.(신청서 양식은 사무소에 비치)

❍ 대토보상 및 대토보상자에 대한 조성토지 공급 등과 관련하여 안내문에

언급되지 않은 사항에 대하여는 관련 법령 및 공사 내부기준 등에 따릅니다.

❍ 기타 궁금하신 사항은 한국토지주택공사 서울지역본부 하남미사사업단

(031-790-7851, 7874)으로 문의하여 주시기 바랍니다.

별첨		대토보상 관련 양도소득세 등 세제 안내

조세특례제한법시행령 제77조의2(대토보상에 대한 양도소득세 과세특례)

① 거주자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에

따른 공익사업의 시행으로 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업

인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에

취득한 토지 등을 2012년 12월 31일 이전에 해당 공익사업의 시행자에게

양도함으로써 발생하는 양도차익으로서 토지 등의 양도대금을 같은 법

제63조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 해당 공익사업의 시행으로

조성한 토지로 보상(이하 이 조에서 “대토보상”이라 한다)받는 부분에

대해서는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도소득세의 과세를 이연 받을

수 있다.

② 제1항은 해당 공익사업의 시행자가 대통령령으로 정하는 방법으로 대토보상

명세를 국세청에 통보하는 경우에만 적용한다.

③ 제1항에 따라 양도소득세를 과세이연 받은 거주자는 다음 각 호의 어느

하나에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세이연 받은

세액 및 이자 상당 가산액을 양도소득세로 납부하여야 한다.

1. 대토보상받기로 한 보상금을 현금으로 받는 경우 등 대통령령으로

정하는 사유가 발생하는 경우

2. 대토보상으로 취득하는 토지에 관한 소유권이전등기의 등기원인이

대토보상으로 기재되지 아니하는 경우

④ 제1항에 따른 과세이연을 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라

신청하여야 한다.

⑤ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하는 경우 대토보상의 요건 및 방법,

과세이연 받은 세액의 납부 사유 및 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령

으로 정한다.

❍ 양도소득세액 과세이연 대상(조세특례제한법 제77조의2 제1항)

사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2012년   12월 31일 이전까지 시행자에게 양도함에 있어 토지등의 양도대금   전부 또는 일부를 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상받는   경우 양도소득세를 과세이연 받을 수 있습니다.

* 양도소득세 이연 : 대토보상 신청토지에 대한 협의 양도시 양도

소득세를 납부하지 않고 추후 대토로 받은 조성토지를 처분할

때에 종전 과세 이연금액에 상당하는 양도소득세를 포함하여 일괄

납부하는 것

❍ 과세이연금액의 과세시기(조세특례제한법 시행령 제73조 제1항)

과세이연을 받은 경우 조성한 토지로 보상받은 토지(이하 “대토”라 함)를

양도할 때 대토의 취득가액에서 과세이연 금액을 뺀 금액을 취득가액으로

보아 양도소득세를 과세합니다.

* 대토양도시 장기보유특별공제 계산기간은 대토의 취득시기부터

양도시기까지입니다.

❍ 과세이연 상당세액과 가산액 납부(조세특례제한법 시행령 제73조 제4항)

다음 어느 하나에 해당하면 과세이연금액에 상당하는 세액과 이자

상당가산액(조세특례제한법 시행령 제37조 제15항 준용)을 양도소득세로

납부하여야 합니다.

- 대토보상계약의 체결일부터 소유권이전등기를 완료할 때까지 전매

금지를 위반함에 따라 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우

- 해당 대토에 대한 소유권 이전등기를 완료한 후 3년 이내에 해당

대토를 양도한 경우

❍ 과세이연 상당세액 납부(조세특례제한법 시행령 제73조 제5항)

다음 어느 하나에 해당하면 과세이연금액에 상당하는 세액을 양도소득세로

납부하여야 합니다.

- 해당 대토에 관한 소유권 이전등기의 등기원인이 “대토보상”으로 기재

되지 아니한 경우

- 대토보상 계약의 체결일부터 소유권이전등기를 완료할 때까지 전매

금지를 위반함에 따라 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우 외의

사유로 현금보상으로 전환된 경우

- 해당 대토를 증여하거나 그 상속이 이루어지는 경우

❍ 대토보상과 관련한 세제가 복잡하므로 관련법 개정 추이 및 세무사

등 전문가와의 상담을 통해 제반사항을 충분히 숙지하여 불이익을

받는 일이 없도록 하시기 바랍니다.