오늘날 집을 고쳐 쓰는 일은 흔하다. 한국리모델링협회에 따르면, 조합이 설립된 공동주택 리모델링 단지 수는 2022년 137개에서 2023년 12월 기준 151개 단지로 증가했다. 많은 단지가 리모델링을 추진하는 가장 큰 이유는 단지 용적률이 높아 재건축을 할 수 없기 때문이다. 전문가 사이에도 실제 단지 용적률이 200% 이상이면 재건축보다 리모델링이 유리하다는 의견이 지배적이다.

과거에도 리모델링이 있었을까? 지난해 12월 서울역사박물관이 발간한 자료집 <조선 후기 한성부 토지·가옥 매매문서 1> 속 김진택 씨의 부동산 거래 내역을 통해 추측해 보자.

1732년, 김진택은 중부 장통방(현재 서울 종로구)에 있는 행랑 2칸(行廊貳間), 초가 11칸(草家拾壹間), 자기개조와가 4칸(自己改造瓦家肆間庫乙)을 사들였다. 가격은 정은자 65냥(丁銀子陸拾伍兩)이었다. 여기서 자기개조와가란, 직접 고친 기와집을 말한다. 이듬해, 김진택은 다시 집을 판다. 거래 내역은 자기개조와가 4칸(自己改造瓦家肆間)과 자기신개조와가 9칸(自己新改造瓦家玖間), 가격은 140냥이었다. 행랑 2칸, 초가 11칸을 새로 짓거나 개조해 9칸 기와집으로 판 것이다. 덕분에 가격도 크게 올랐다.

이뿐만이 아니다. 다른 문서에서도 공대(집터)로 있던 자리에 집을 새로 짓거나 개조해 매매했다는 기록을 쉽게 찾아볼 수 있다. 물론 매매 가격을 높이기 위해 주택을 개조했는지, 필요에 의한 행위가 가격에 영향을 끼쳤는지까지는 알 수 없다. 하지만 조선시대 민가에서도 집을 리모델링했다는 것은 분명 추측할 수 있다.

흔히 ‘리모델링’이라고 하면 집의 내부 즉 거실, 주방, 욕실 등을 뜯어고치는 것을 생각한다. 그러나 리모델링은 우리가 생각하는 것보다 범위가 넓고, 종류도 다양하다. 사전적으로 리모델링(remodeling)은 “오래된 아파트나 연립주택을 기존의 골조는 그래도 두고 새롭게 고치는 일”이다. 여기서 핵심은 ‘기존의 골조는 그대로 두고’에 있다. 『주택법』에서도 “건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 대수선, 증축, 세대수 증가 중 어느 하나에 해당하는 행위”라고 적는다. 리모델링의 주목적이 건물의 노후화를 막고 기능을 향상시키는 데 있음을 알 수 있다.

그렇다면 재건축과는 무엇이 다른 것일까? 사전적으로 재건축은 “기존에 있던 건축물을 허물고 다시 세우거나 쌓아 만드는 것”을 말한다. 기존의 골조를 그대로 두고 새로 고치는 리모델링과 달리, 재건축은 아예 허물고 다시 짓는데 초점을 맞춘다. 따라서 집 안의 인테리어를 바꾸는 수준이 아니라 단지 전체의 새로운 변화, 현재의 골조를 유지한 상태에서 건물을 수직으로 올리거나, 수평으로 확장해 전용면적을 키우는 일, 단지 안에 새로 건물을 지어 세대수를 늘리는 것 모두 리모델링에 속한다.

다만 모든 건축물이 무제한으로 리모델링을 할 수 있는 것은 아니다. 주거전용면적에 따라 증축가능면적이 달라지며, 안전 등급도 살펴보아야 한다. 특히 수직증축의 경우 최대 3개 층, 14층 이하에서는 2개 층 이내로 올릴 수 있다. 또 신축 당시의 구조도를 보유하고 있으며, 구조안전진단 결과 A~B등급 이상이어야 한다. (C등급의 경우 수평증축만 가능, 주택법 시행령 13조) 이 밖에도 안전 문제를 해결하기 위해서는 고난이도 기술력이 필요하고, 사업 절차가 까다로우며, 2차 안전진단에서 C등급 이하를 받으면 증축 방식을 변경해야 하는 등 제약이 따른다.

서울시가 발표한 ‘2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획(2021.11.)’ 재정비 안에 따르면, 2030년 기준으로 서울시 내 전체 공동주택 단지 중 73.4%가 리모델링 사업이 필요한 것으로 분석됐다. 한국토지주택공사의 영구임대주택도 예외는 아니다. 다만 현행 리모델링 제도를 영구임대단지에 그대로 적용하기에는 제약이 적지 않다. 가용용적률을 확보하기 어렵기 때문이다. 결국 애초에 장기임대주택법의 일부 조문을 개정해 민간과 공공부문의 허용범위와 기준을 달리해야 한다는 목소리가 나오는 이유도 여기에 있다.

그럼에도 불구하고 한국토지주택공사는 리모델링, 건축물의 변화가 입주자 삶의 질 변화로 이어지게 돕고, 나아가 날로 증가하는 임대 수요를 받아들이기 위해 노력하고 있다. 대표적인 것이 ‘체인지업 사업’이다. 체인지업 사업은 준공한 지 25년 이상 지난 노후 영구임대주택을 대상으로 외관 및 내부 시설을 리모델링 해 단지에 활력을 불어넣는 데 주목한다. 예를 들어 수요자의 요구에 맞춰 놀이터, 운동장, 커뮤니티 공간, 산책로, 쉼터, 힐링 정원과 텃밭 등을 설치하거나 보행자의 편의를 개선한다.

체인지업 사업은 지난 한 해 서울, 경기 수원, 강원 춘천, 경남 진해 등 전국 6개 단지에서 시범 실시됐으며, 5년간 노후 영구임대주택 140개 단지로 점차 확대될 예정이다. 도심 속 관광호텔을 청년 맞춤형 공유주택으로 리모델링한 한국토지주택공사의 ‘안암생활’, ‘아츠스테이’도 체인지업 사업을 통해 청년들의 삶의 질을 변화시킨 대표적인 사례 중 하나다.

과거부터 현재까지, 집은 사람의 손에 의해 거듭 달라진다. 한국토지주택공사의 손에서 더 많은 주택과 단지의 변화가, 나아가 우리 삶의 변화가 이루어지길 바라본다.